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金地集团“险资”成色减弱 高分红何以为继?

2018/7/12 8:54:19      蓝鲸房产      石青玲

核心提示:从金地自身发展而言,伴随着险资成色的“减弱”,资金压力势必有所增加,这一次,一直喊着“不求规模”的金地能否把握住机会?

近日,金地集团(600383.sh,下称:金地)发布公告称,公司董事姚大锋因个人原因辞去第八届董事会董事、董事会审计委员会委员职务。

姚大锋曾为安邦集团(下称:安邦)派驻金地的董事,他背后的安邦系是金地第二大股东。过去几年里,安邦和富德生命人寿两大险资股东曾一度对金地管理层形成压力,他的离任于金地管理层而言或许是个好消息。

但从金地自身发展而言,伴随着险资成色的“减弱”,资金压力势必有所增加,这一次,一直喊着“不求规模”的金地能否把握住机会?曾经的高分红又能否持续?

董事之变 金地管理层“掌权”

姚大锋退出金地,业界并不感到意外。2014年4月,姚大锋进驻金地董事会,彼时,凭借15%的持股比例,安邦提名姚大锋为金地董事会成员。2017年2月,随着安邦系的版图扩张,他还被提名为民生银行(600016.sh)的非执行董事,足见其在安邦内部的地位之重。不过,对于民生银行董事一职,银监会一直未予以批复,这也为近日的变动埋下了伏笔。

姚大锋代表的安邦系一度在金地的经营管理中展露出强势的一面。有一个例子是,2015年5月,金地在2014年度股东大会决议公告中披露有关金地集团核心员工项目跟投议案、选举丁玮和王俊为独立董事的议案,不料这三项议案被第一大股东富德生命人寿、第二大股东安邦联手否决。

但随着今年5月,前安邦集团董事长吴小晖案的尘埃落定,安邦集团由银保监会接手监管,其在金地集团的董事,也变更为中国银行保险监督管理委员会派驻安邦保险集团接管工作组副组长罗胜。

罗胜加入金地,他将如何处理这部分股份,对待金地的管理又是什么态度?这成为焦点所在。

对于第一个问题,金地集团回复媒体:“目前还没有收到安邦退出的消息。”而在今年2月份,金地接到来自安邦的一份通知,称“公司有充裕的现金准备,近期没有减持你公司股票的计划”。

事实上,金地只是“安邦系”参股的地产公司之一,其旗下还有万科集团(000002.sz)、远洋集团(03377.hk,下称远洋)、金融街(000402.sz)等多家地产公司,而远洋的股份处置或对后续企业有一定样本意义。

作为“安邦系”成员之一,5月10日,远洋集团发布公告,其附属公司将以0元对价收购安邦保险集团间接持有的北京邦邦置业有限公司(下称:邦邦置业)50%的股份,双方将共同打造不动产平台公司邦邦置业,负责安邦保险集团旗下存量不动产项目的处置及运营管理等。而据远洋透露,双方后续还将有更多合作。

这些蛛丝马迹透露出,罗胜代表的安邦对金地的态度很可能只是一个“财务投资者”。

一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产分析认为:“安邦向金地派驻董事,曾一度对金地原管理层形成压力,而姚大锋的离职或与吴小晖身陷囹圄不无关系,无论银保监会对安邦持有的金地股权是什么态度,目前的形势更有利于金地现有的管理层。”同时,招商证券在一份对金地的研究报告中指出:“治理结构不确定性有望逐步消除。”

业绩下滑压力倍增

在安邦“风暴”面前,金地管理层的精力是否有所分散?金地的回答是“公司日常经营管理正常”,但从上半年的业绩来看这一回复并不具说服力。

7月6日晚间,金地公布了上半年业绩。数据显示,2018年1-6月公司累计实现签约面积375.5万平方米,同比上升0.13% ;累计签约金额630.7亿元,同比下降10.34%。据蓝鲸房产梳理,在今年的2月、3月和6月份,金地的签约面积与签约金额均双降,只在4、5月份才呈现出上升的势头。与此同时,在第三方统计机构克而瑞统计的2018年上半年房企销售排行榜中,金地集团的排名由去年的第10位下滑至21位。而金地集团总裁黄俊灿要求金地要在“均衡发展的基础上,保持在第一梯队。”这组数据显然没有达到他的标准。

投资者对此也多有担忧,在股吧中有投资者对其的评价是“深感金地掉队了”。

易居研究院研究总监严跃进向蓝鲸房产表示:“相对全国的房地产市场表现,其销售数据相对弱于预期,这或也说明,金地这两年面临较多的外部冲击,项目销售方面的布局或质量不高,所以这一轮楼市上升周期中没有抓住机会。”

金地相关负责人则向蓝鲸房产回复道:“公司今年上半年销售额出现小幅下滑,主要是受上半年推货不足的影响,预计下半年会得到有效改善。”

另一方面,虽然金地否认了安邦、富德生命人寿对管理层的影响,但严跃进指出:“拿地节奏或与企业的经营状态有关,如果企业在一些低地价城市拿地的魄力不大,就会出现新的问题。并且,安邦等股东的调整变化或也会引起管理层的精力分散,这也容易干扰具体的拿地和销售环节。”

不过,如今随着险资势力“颜色革命”形成的变化,金地也向外界展示出了积极的一面。根据中国指数研究院的数据,2018年上半年,金地集团拿地金额达到243亿,较2017年的197亿元高出23.35%。除此之外,金地的开工速度也在加快。由于去年土地增量明显,今年一季度金地实现新开工面积约271万平方米,竣工面积约61万平方米,较上年同期分别增长131%和21%。

金地相关负责人向蓝鲸房产回复说:“在市场波动频繁的当下,目前公司经营策略仍然是坚持不断提高项目开发效率和周转率。”

在金地集团30周年庆典上,金地集团董事长凌克对媒体说:“我们从来没有把规模作为第一要素,而是始终坚持规模和效益平衡,我们不希望在哪个方面过于激进。”

但如今,当规模已成为房企必须正视的“护城河”之时,相信金地心里也有自己的追逐。只是这一次,作为曾经“万保招金”的一员,金地能把握住机会,实现逆袭吗?

高分红何以为继?

险资色彩减轻带给金地的另一个变化是,高分红或将难以为继。投资者曾对此有过疑问,但金地给了一个模棱两可的回答:分红比例会考虑到公司资金情况”。

7月11日,金地对股东进行了2017年分红,分红方案为10派5.3元(含税),现金分红合计23.93亿元,占归母净利润的比例为34.97%。据蓝鲸房产梳理,2015年,金地集团每10股派4.2元(含税),合计分红18.9亿元,占当年归母净利润的59.07%;2016年,公司每10股派7元(含税),合计分红31.6亿元,占当年归母净利润的50.15%。也就是说,2017年的分红比例为近3年来最低。

对于今年的分红方案,金地集团表示:“留存收益将用于补充公司流动资金及项目投资。”

西南证券首席策略分析师张刚对蓝鲸房产分析道:“如果公司扩大投资,形成资金占用也是无可厚非。”

协纵策略管理集团创始人黄立冲向蓝鲸房产指出:“净利润好不等于现金流好。如果一家企业净利润增加,但是经营性现金流和融资性现金流减少,导致公司的净现金减少,那其实它分红的能力是减少的。”

蓝鲸房产据此梳理发现,2017年金地现金流量净额为62.27亿元,低于去年的65.63亿元, 2015年其现金流量净额为近三年最低,但公司仍进行了10股派4.2元(含税)的分红。彼时,业内分析认为,这是金地为了满足险资的投资需求。

事实上,2015年之前的金地并没有如此“大方”,2012-2014年,公司分红方案为每10股派0.8元、1.6元和1.3元(均含税),合计分红为3.58亿元、7.15亿元和5.84亿元,占当年归母净利润的比例分别只有10.57%、19.82%和14.61%。也就是说,从 2015年开始金地才成为一家高分红公司,值得玩味的是,这一节点恰是安邦与富德生命人寿两大险资进驻金地董事会之后,因此才有了外界的解读。

而从数据来看,作为金地集团的第一大股东,富德生命人寿的持股比例基本稳定在21.7%附近,而从2014年到2017年金地集团已累计分红80.27亿元,富德生命人寿所获得的金额超过了17亿元,这无疑是一笔划算的买卖。

如今,在险资“变色”之后,慷慨的金地会变吝啬吗?时间会给大众一个答案。 而曾经在险资的干扰与战略失误的窘境之下,金地有所失速,但如今“野蛮人”的话语权已被削弱,金地能否迎头赶上?

(编辑:newshoo)
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