安信证券首席经济学家高善文：今年以来，中国房地产市场出现了一轮非常猛烈的恢复，从交易量和交易价格的角度来看问题，市场的上涨非常猛烈，超出了绝大多数人的预期，从结构上来看，如果说中国一线城市房价的猛烈上涨还可以勉强找到一些明确的引流，那么二线和三线城市也出现了非常广泛的上涨，特别是二线城市一直至今房地产价格和交易量的上涨仍然非常的强烈，这无疑是大大出乎市场预期的。

在这里，我想给大家分享以下我对这一增长的观察和判断。如果以小学适龄人口的增长比较接近于未来的小学在校人口的增长来看问题，我们会看到在目前所处的阶段以及到2020年或者是略晚一些，以小学在校人数的增长来衡量，有一个小规模的人口红利或者是有一个小规模的人口高峰。

这个高峰另外一个表述的方法就是我们看历史数据。看中国普通小学在校人数的增长情况。从1998年一直到2013年，甚至到2014年，在15年左右的时间里面中国小学在校人数一直是负增长，这个反映了中国年轻人比例下降，但是由于人口自身小周期的作用，大约从2014年或者2015年开始未来十年时间中国小学人口会重新恢复增长，这一增速大约在1%左右，高的时候有1.5，低的时候有0.8，但是在未来5-10年里面中国小学人数会重新恢复增长，这一增长大约在1%左右。从人口角度来看问题，正在经历一些变化，特别重要的是在过去尽管在全国范围内来看小学在校人数维持了长期的负增长，但是中国一线城市在校人数至少在2008年以来一直维持非常快速的增长，尽管在全国范围之内小学人数的增长都是负值，但是在中国一线城市小学在校人数的增长一直维持4%甚至是5%比较快速的增长，这种变化表明一线城市吸纳了大量的，并且主要是年轻的劳动力，中国年轻的劳动力大量的、集中的流入了中国的一线城市，推动了一线城市在校人数以非常快的速度增长，以5%的速度增长意味着在14年的时间里面就会翻一番，这种人口趋势的变化可以想象它推动了一线城市对住房、对学区房非常旺盛的需求，并且从人口的趋势来看，这一趋势在2020年之前不见得会结束。

另外对中国的二线城市合并来看，在2011年以前基本上是负增长，但是2011年以后在增长，如果说在2012年之前它基本上是零增长或者有一些正增长。这些正增长也非常低，但是在2014年以来，包括我们能看到的2015年的数据，二线城市的小学在校人数也出现了已经明显的加速。换句话来讲，从2015年以及2015年往后看，我们看到的将是什么情况呢?首先是中国从全国的数据上来看小学在校人数还是充分恢复增长的，跟以前相比，以前每年都是负的3%、4%的增长，而现在重新恢复到1%的增长，全国小学在校人数的增长在一线城市始终表现为小学在校人数非常快速的增长，在二线城市也在转化为小学在校人数比较快的增长，而这一比较快的增长在一定程度上即将转化或者是已经转化成为包括对学区房在内的非常刚性、非常旺盛的需求，从人口角度来看问题，这一需求可能还会持续一段时间。

所以，房地产市场上涨的动能就是中国的人口结构，二线城市住房需求热度或持续至2020年。