如何判断一个城市未来房价走势

恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长任泽平：分析房地产行业是一个十分复杂的问题。我们常说十次经济危机九次和房地产有关，毋庸置疑房地产行业对于一个国家的经济很重要。

目前我国房产市值加起来超过300万亿，是股票和债券市场价值总和的3倍;全球范围内而言，房市的总市值是两者之和的2.5倍。因此，对于经济大环境的影响较为明显。

当前我国楼市商品房库存处于自2001年以来的最低水平，这意味着本轮的楼市调控去库存的任务完成得十分圆满。正因如此，接下来各地一定会增加楼市土地与商品房的供给。因为如果不这样做的话，那么等到明年下半年或2019年的时候肯定要出问题。从市场成交的角度来看，未来的楼市成交量出现大幅下降，甚至是负增长都是大概率时间。不过，投资性需求仍在成为其中的重要组成部分。

影响房价走势的因素非常多，例如：调控政策、金融环境、M2、楼市供给、购房需求、地价等等，也包括了一个区域或城市的未来发展规划。可以简单归纳为短期看经济环境、中期看土地市场、长期看区域或城市发展潜力。

那么，如何判断一个城市未来的房价走势呢?我认为，假设一个城市拥有足够的发展潜力，长期人口的趋势自然是增长的，人口的流入，房价长时间来看肯定是会要上涨的。而假设说当地有发展潜力，具备人口流入的条件，却无法提供充足的土地供给，短时间内市场需求无法得到满足，当时房价不会明显上涨，但长期来看房价会出现暴涨。那么，假设当地有人口流入的趋势，又没有充足的土地供给，且受到金融环境影响，房价会马上出现大幅波动。从目前的情况来看，北上广深、京津冀、珠三角这些地区长期内人口会保持增长趋势。

就我国而言，人口不断搬迁至北上广深这四大都市圈是这些年的现实规律。由于大城市优质资源更加丰富，城市更具活力，有利于有梦想有才华的人创造及实现人生价值，人口越来越聚集于此可以说是城市文明的演变必经之路。