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大悦城推大资管战略 将借力资本走上快车道

2018/4/17 10:31:12      证券时报      

对于中国房地产企业来说,关于转型的探索近年来一直是关注的焦点,当国家城市化进程到达一定阶段,土地成本日益上涨、一线土储越来越紧缩,未来单纯依靠住宅开发模式的可持续性成为了摆在整个行业面前的难题,存量的价值逐渐显现。因此从住宅开发,到涉足商业运营,成为房企转型的重要方向。

商业运营和住宅开发相比,对企业的运作能力、管理能力有着更高的要求,两者的盈利模式也有着显著的不同。传统的住宅开发业务盈利模式是拿地-开发-销售,取得的回报是一次性的,维持开发商存活与发展的逻辑是:不断拿更多的地、融更多的钱、更快的实现销售,即快周转、高杠杆。而商业运营则拥有长期回报,通过其持有的商业物业(不做出售),如城市综合体、写字楼等,进行有效的经营管理,通过租金收入、不动产等方式取得收益。这种模式使引入并购、重组、资产证券化等丰富的形式成为可能,因此运营管理能力也将成为核心竞争力。只有那些发展具有可持续性和拥有强大运营实力的运营商才能在打破行业发展瓶颈,脱颖而出,收到资本市场的认可,最终借助资本的力量加速发展。

例如新城控股,将住宅与商业“双轮驱动”作为公司的主要发展战略;光大入主上海嘉宝,正式切入房地产基金管理平台,成功实现轻资产运营转型。作为国内商业运营首屈一指的大悦城地产(00207.HK),在资产运营方面,也已经展开了前瞻性的布局,通过聚焦地产+金融的策略,提出“大资管”战略,借力资本驶上快车道。

大悦城地产“大资管”战略的第一步是盘活优质存量资产。2016年9月,大悦城地产成立了国内第一家房地产核心基金,初步探索持有型物业资本循环及资产管理的途径。意图通过基金管理模式,在项目和基金两个层面享有资产增值收益,有效地提高股东回报,最终释放资产价值,这也是将商业地产投资发展普遍采用的基金模式首次引入中国。该基金总额93亿元,其成立标志着大悦城地产运营模式朝着合作开发、基金管理与管理输出方向迈进,开启了大悦城地产由开发运营商向资产管理商的跨越式发展。2017年,大悦城地产与多名知名机构投资者共同成立144亿并购基金,开拓新的项目获取方式,进一步推动“大资管”战略的落地。为盘活大悦城地产并购市场上现有存量商业项目、实现品牌管理输出、加速战略扩张提供充足资金保障。此外,大悦城地产还成立专门的商业管理公司,提供全流程的商业运营管理服务,将选择国内优质存量项目进行管理输出,凭借优质品牌和运营实力进行项目操盘。

值得一提的是,大悦城本身的股权架构,天然有利于大悦城在时机成熟时选取境内外市场发行包括REITs,房地产投资信托等方式,完成资本循环闭环,未来5-10年大资管模式也将成为商业地产的主流模式,而大悦城地产无疑走在了行业前列。

作为大悦城家族中首个轻资产输出管理项目——天津和平大悦城,项目前身为津汇广场津乐汇百货。2015年年底,大悦城地产正式接手,输出运营管理模式,与出资方新加坡政府投资公司(GIC)共享租金收益和收入分成。该项目的运作十分成功,在2016年12月正式开业,当天客流超10万人次,线上线下累计销售近千万元。

另外,大悦城地产并购改造项目中,上海长风大悦城、西安大悦城,都将成为大悦城地产并购基金的种子项目,并于2018年内开业。

拥有核心基金及并购基金后,大悦城可以通过前期无股操盘,保留锁定成本价格收购一定比例股权的权利,后期运营成熟再引入基金合作的形式,实现在其他城市的扩张。通过“大资管”的品牌管理输出方式,大悦城地产将在全国实现快速收并购,而一二线城市的核心地段项目将成为大悦城的首选目标。

(编辑:newshoo)
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