美国、德国、英国和日本四个国家的人均居住面积数据中最小值为44平方米，最大值为65.03平方米，我们合理估计，在保守和乐观两种情况下，未来我国人均居住面积将分别达到这两种水平。

来源一：人均居住面积提升

2016年，我国人均居住面积为36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但与发达国家仍存在一定的差距;人均居住面积受人口密度影响，人口密度与我国较为接近的国家更具参考价值。

来源二：城镇化率提升

2017年中国城镇化率为57.35%，已经高于中等收入国家水平;德国、美国、英国、日本的城镇化率在75%-95%之间，属于成熟阶段，相比之下我国仍有增长空间。

来源三：人口自然增长

我国人口近10年保持在5%左右的人口自然增长率;2016年在二胎政策影响下，人口增长率小幅上升，达到5.86%;预计未来我国人口仍将保持较好的增长势头，为房地产市场持续创造住房需求。

来源四：供应缺口

一是，缺口=需求总量-供应总量;二是，供应总量=每年商品房住宅销售面积;三是，需求总量=每年新增需求+每年改善需求;四是，每年新增需求=当年人均居住面积*(当年城镇人口-上年城镇人口)，五是，每年改善需求=当年城镇人口*(当年人均居住面积-上年人均居住面积)。

来源五：旧改更新

一般来说，我国住房使用寿命只能持续约25-30年，根据巴曙松在《房地产大周期的金融视角》中的表述推算，我国房改之前的住宅存量约为120亿平方米;我们假设这些存量住宅中有50%将达到寿命极限，则约有60亿平方米的住宅存在更新改造需求。老旧房屋的更新改造虽然对开发商而言不产生增量贡献，但会拉动房地产相关产业链的增长。例如，房屋拆除、爆破、工程机械、运输等产业;房屋设计、建造、建材等行业;涂料、水电等行业;家纺、家居、家电等行业等。

总之，房地产行业未来市场容量超275万亿元，建筑面积总量约在302.06亿平方米到544.29亿平方米之间，房地产行业市场容量巨大。 

记者 兰文