从近期政策变化看下半年调控思路(上)

编者的话：可以看到，以“稳”为主是今年住建部核心调控目标，而针对房企的降杠杆也是稳房价、防风险的另一种措施。6月末，住建部等七部委联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。近期和投资者交流过程中，大家也非常关心下半年房地产政策的走向，如何看待下半年政策的趋势?这份研究报告整理了今年以来重点城市政策的发展历程，其中的脉络相信对大家判断下半年趋势有所帮助。

从5月以来住建部约谈城市谈起

住建部今年以来多次鲜明表达态度，分别在1月、“两会”期间、5月19日以及最近的6月末，都鲜明表态房地产调控目标不动摇、力度不放松。在行动上，5月份住建部就房地产市场调控问题约谈成都、太原、西安等12个二三线城市，其中房价快速回暖、楼市出现过热苗头是这次约谈城市的备注。

可以看到，住建部约谈的城市都是今年以来房价上涨预期较强的城市，根据统计局发布的70大中城市的数据显示，约谈城市的房价增长幅度超过全国平均水平，例如昆明、贵阳、太原等城市今年的均价累计涨幅在20%上下。

约谈的效果立竿见影。随后12个城市中共有11城出台新政或强化了原有政策。据我们整理，限购政策方面，有太原、成都等5城市首次出台或者在既有政策上进行了强化;限贷政策方面，有大连、海口等3城市首次出台或者在既有政策上进行了强化;限售政策方面，有长春、贵阳等7城市首次出台或者在既有政策上进行了强化;限价政策方面，有三亚、长春等4城市首次出台或者在既有政策上进行了强化;摇号政策方面，有成都、西安等城市强化了摇号政策，主要强调了应提供不低于一定比例的房源优先保障刚需人群;预售证管理方面，有西安、长春等城市强化了预售证价格申报的指导联席会议制度和预售证申报次数与建筑面积相挂钩的政策;市场舆论引导方面，有太原、海口等5个城市发文提及加强监测预警、舆情监控和舆论引导等内容。

在约谈12个城市后，5月19日，住建部发文重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并推出6项具体措施，包括：加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，切实加强资金管控，大力整顿规范市场秩序，加强舆论引导和预期管理，进一步落实地方调控主体责任。目的在于：稳房价、控租金、降杠杆、防风险、调结构、稳预期。可以看到，以“稳”为主是今年住建部核心调控目标，而针对房企的降杠杆也是稳房价、防风险的另一种措施。

下半年有哪些补丁政策出台

基于这样的思路，我们认为下半年房地产政策的走向将依然是稳定预期、打击投资炒作为主，而并不是消灭需求。尤其是热点城市在之前严格的政策环境下所衍生出来的一些新增乱象，将是下半年查缺补漏的重点。除了传统的四限政策的复制，我们认为下半年的新增补丁政策主要分为两个方面：需求端打击投机炒作，供应端整顿违规行为，加速供给。

市场管理：打击投机炒作

1、购房对象口径调整。对购房对象审核进一步细化。1、将限购对象由自然人调整为家庭，摇号买房方面同一家庭也只能参与一个项目;2、严查涉及假结婚、假离婚骗购住房的行为，对离婚一到两年内申请住房贷款的离婚客户施行差别化信贷政策 (如按二套房信贷政策执行)，对家庭拥有住房套数按离异前家庭总套数计算等;3、对未成年人、在校大学生等进行购房限制。当前北京、上海、广州、武汉、海南、成都、长沙等城市已陆续出台相关政策。

2、人才落户购房的条件升级。针对部分利用人才和落户政策绕过限购限贷政策的行为，长沙和成都等城市当前已紧急出台相应补丁政策，规定不受购房限制的人才至少博士、正高职称以上，否则需要缴社保一至两年才有购房资格。

3、限制企业买房。鉴于部分城市的投机客群通过注册多个“壳公司”以参与新房摇号、规避限购、获取套利空间的情况。西安、长沙、杭州、上海等四城已出台了暂停企业在限购区域购买商品房，同时对于已购买的商品房采取3-5年的限售措施。我们预计未来针对企业买房的限制可能会向其他存在价格倒挂的城市蔓延。

4、优先刚需购房。除“新四限”政策外，需求端的政策导向也将更加倾向于优先满足刚需人群的购房需求。具体实施的层面主要包括：1、供应层面上，增加新建住房里中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例;2、购房优先级层面上，让无住房交易记录的家庭可优先选购 (尤其对于限价摇号楼盘);3、购房补助层面上，提高首次购房人群的公积金最高贷款额度等。 

报告来源：中信建投