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机构报告:未来房地产市场的演绎(中)

2018/9/14 6:27:33      大众证券报      

核心提示:房地产市场经过了20多年的快速发展时期,基本已从成长期步入成熟期。房地产市场已过了最赚钱的时期,现在已经步入了白银期。

机构报告

未来房地产市场的演绎(中)

编者的话:从1998年房改后算起,我国房地产市场经过了20多年的快速发展时期,基本已从成长期步入成熟期。有的专家认为,房地产市场已过了最赚钱的时期,现在已经步入了白银期。成熟的市场标志之一,就是企业竞争更加激烈;甚至更加惨烈。如何把握市场的趋势和规律,抢得先机,使投资效益最大化是最为重要的。今天刊发《未来房地产市场的演绎》报告(中),仅供广大读者参考。 (接上期)

2.投资需求

投资需求总结为一句话就是:因为上涨而预期上涨而买入 (投机需求更贴切)。这句话隐含了一个假设,就是目前绝大部分投资客在通过买房子进行投资时,最看重的因素是房价未来涨跌情况(资本利得),而未来可收的房租(现金流)反而不是关键点。

为何做出这个结论呢?其一是可简单通过身边炒房客了解到,大多数中产阶级偏向于持有多于自身需求的住房的主要原因,并不是为了收那每个月几千块钱的房租 ,而是为了资产传承(保值抗通胀)或者获得资本利得(升值)。

其二是通过房价租金比了解到,我国房价租金比明显偏低,如果单纯从现金流投资的角度看,房产并不是优质的投资品。而拆分城市来看,我国越是大城市,房价租金比就越低,且不同城市等级的房租回报率都明显低于国际平均水准。

因此可以推测,我国房产投资客对房产投资的主要逻辑和预期是来自于房价本身上涨带来的资本利得。而之所以会预期上涨是因为曾经持续上涨,曾经持续上涨的逻辑本质还是取决于商品属性的供需关系。

简单点说就是,投资需求本源是来自于供需(商品需求)推动的商品上涨,而任何商品的供需都是有周期的,投资需求和预期会因周期而变。只不过由于我国特殊的土地政策和房地产调控政策,使得房地产周期大多数时候处在震荡上涨 (且涨多跌少,涨久跌短),从而强化了我国居民的投资需求。

而判断未来我国房地产的投资需求是比较难判断和量化的,核心还是跟踪房价涨跌情况和周期,而房价涨跌长期看依旧是取决于房地产本身的商品供需,因此本文弱化对投资需求的分析和判断(弱化房价短期变化的判断),认为核心还是抓住房地产中长期的供需(商品需求)关系。

3.供给

房地产供给主要看土地供给,而且土地供给还是政府用来调控房地产市场的工具之一。过去十多年,我国土地供给呈现了明显的“错配”现象,即人口流入较多的省份及城市反而土地供给相对较少。

土地供给的“错配”,使得对土地需求更大的强一线城市(省市)反而获得更少的土地,土地供给增幅严重跟不上人口增幅,这直接导致了过去一段时间一线城市房价持续出现上涨,给不少散户造成房市永不倒的预期,也给一些刻板的专家造成一线城市房价泡沫很大的错觉(倒是一些三四线城市房价已出现泡沫)。

那为何会出现土地供给的 “错配”呢?这主要是由于政府为了控制大城市人口过快流入以及中小城市人口流出,而出台了一些土地供给规划的政策所致。而至于为何政府认为需要控制大城市的人口规模,其实这个问题一直以来都有着较大的争议,国家层面估计主要是从环境、城市承受能力、城市定位、均衡发展、耕地保护等等因素去考虑的(去解释的)。 

报告来源:澄泓财经

(编辑:gifberg)
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