机构看好哪些城市楼市长期趋势

城市未来的经济增长和人口流入是决定房地产市场的基础输入变量,而人均可支配收入、房价收入比、人均住宅面积可作为辅助指标。

机构看好哪些城市楼市长期趋势

编者的话:看好哪些城市楼市长期趋势?东兴证券分析认为,城市未来的经济增长和人口流入是决定房地产市场的基础输入变量,而人均可支配收入、房价收入比、人均住宅面积可作为辅助指标。虽然影响房地产因素众多,但是该报告通过城市未来的经济增长和人口流入,以及人均可支配收入、房价收入比、人均住宅面积等,逻辑推演和数据分析,不难发现哪些城市是我们未来投资的选项。


GDP体量是房地产市场的基本支撑

1、GDP与住宅总市值有明显的正相关关系

横截面上,我们选择了2004年、2010年和2016年三个时点进行分析。数据显示,在三个时点上,34座城市的GDP与住宅总市值均具有比较明显的正相关关系,相关系数为0.91/0.92/0.90。

时间序列上,绝大多数城市不同年度GDP与住宅总市值的相关关系亦十分明显。北京、广州、南京、天津、武汉、成都、沈阳和兰州八座代表性城市的相关系数分别为0.98/0.99/0.95/0.96/0.97/0.99/0.91/0.97。

2、人均GDP与人均可支配收入存在稳定关系,不同城市差异较大

从三四线城市数据看,人均可支配收入与人均GDP存在比较稳定的比例关系,比值大约在40%至60%。不同城市间差别较大,如长春、哈尔滨等城市,比值不足30%,而重庆、西安等城市比值在60%以上。背后的原因是:

——从投入产出的角度,GDP最终将以劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余四种形式进行分配。

——忽略统计口径的细微不同,逻辑上GDP越高的城市劳动者报酬也越高,也就是人均GDP越高的城市人均可支配收入也越高。

——产业结构决定了最终分配形式的相对份额,故人均GDP与人均可支配收入的比值与产业结构有关。

3、人均GDP与常住人口数量中度正相关

从三四线样本城市的数据看,人均GDP越高的城市,常住人口数量也越多。在数学上看似不成立,但在经济意义上是很自然的结果。人口同时具备生产力和商品市场的双重属性,人口越多,生产力越强同时市场越大。

横向比较,人口增速越大的城市房价增速越大

常住人口对房地产市场的影响主要体现在两方面,一是长期来看,常住人口增速越大的城市房价增速也越大,二是人均住宅面积增长幅度较小的城市,房价涨幅较大。

1、横向比较,常住人口增速越大的城市房价增速也越大

在较长的期间内,常住人口增速与房价增速的相关系数达到0.743,相关性很强。可见,横向比较的话,常住人口增速越大的城市房价增速也越大。需要说明的是,在短期内,二者基本没有相关性。

2、人均住宅面积增速分化明显,部分城市需求受压抑

11年间,样本城市常住人口人均住宅面积均有了不同幅度的增加,增加幅度从4.4平米(深圳)到19.5平米(长沙)不等。四大一线城市常住人口人均住宅面积均比较低,增幅也比较小。

我们统计了样本城市2005年至2016年间的人均住宅面积增加值与同期房价涨幅,发现在人均住宅面积增加较少的城市中,二者有较为明显的负相关关系。

纵向来看,人均可支配收入增长是房价上涨的主要驱动力量

1、人均可支配收入水平和增速在不同城市间的差别较小

人均可支配收入和增速在城市间的差别均不大,除上海和北京两座城市外,其他城市间的变化还是比较平滑和连续的。除深圳外,2003年到2016年复合增速在9%到13%之间。需要注意的是,除了北京、兰州和深圳三座城市,其他城市的人均可支配收入增速在近5年均出现了下滑。

2、房价收入比悬殊的原因并非收入的差别

不同城市的房价收入比差异很大,根源在于房价而不是可支配收入。房价收入比在不同城市级别间的分布具有一定的规律性,大体上按照一线二线三线城市的规律逐渐减小。

3、平均房价收入比高峰已过,结构分化明显

34城平均房价收入比在2010年前缓慢上升,2010年以后则缓慢下降。也就是说,虽然房价基本上都在涨,但相对人均可支配收入,其上涨速度是有一定合理性的。特别是2012年之后,二者的上涨速度非常接近。

我们之所以对房价的上涨感受强烈,一方面是对小部分城市(一线城市和部分二线城市)关注度高,另一方面是房价的上涨经常在相对较短的时间内完成。

同时,我们注意到一线城市房价收入比与平均房价收入比显示出不同走势。一线城市在2011和2012两年小幅下降后开始回升,2015年突破2010年高点,2016年继续快速上升。

4、房价收入比将维持合理区间,收入驱动房价

我们认为,在房地产长效机制逐步建立、房产税稳步推进等政策背景和货币政策稳健中性、经济增速维持健康等经济背景下,平均房价收入比将维持在0.3左右小幅波动,而一线城市则有下降的空间。

在房价收入比保持稳定的情况下,人均可支配收入的增长是房价上涨的主要驱动因素。同时,一线城市房价收入比有可能下降,途径则是人均可支配收入与房价的增速差。

长期看好郑州、武汉、杭州、成都、深圳、广州、天津。

综合上面的分析,我们认为城市未来的经济增长和人口流入是决定房地产市场的基础输入变量,而人均可支配收入、房价收入比、人均住宅面积可作为辅助指标。在此分析体系下,我们从城市经济和人口出发,结合目前的人均可支配收入、房价收入比和人均住宅面积,综合判断城市房地产市场的长期趋势。

综合来看,我们强烈看好郑州、武汉、杭州、成都、深圳、广州和天津等各项指标综合表现较好的城市。同时,我们认为在雄安新区这一新增长极的带动下,京津冀区域在未来十年将迎来重大发展契机。

报告来源:东兴证券

编辑:gifberg