三季度楼市转凉,四季度会怎样(上篇)

编者的话:今年三季度,中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”,为房地产政策走向定下基调,各地调控政策继续密集出台,完善限购、限售政策,强化差别化信贷,同时调整住房和土地供应结构,因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续影响,楼市进入调整预期。展望四季度,我国宏观经济运行面临挑战,货币政策继续保持松紧适度,M2同比增速位于低位区间。房地产调控政策坚持不放松,因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情,让本轮市场换挡周期明显延长。全国新房销售规模将面临调整,价格涨幅收窄,房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落。


一、政策环境坚决遏制房价上涨,市场预期加速重塑

2018年三季度,房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产调控政策仍然“从紧”。

(1)坚决遏制房价上涨,开展房地产市场乱象治理专项行动

中央明确表态坚决遏制房价上涨,加快建立长效机制。中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”,确定了下半年的政策基调,三季度市场整体预期出现转向;

住建部强化问责,供需两侧调控持续发力。供给侧聚焦加快制定实施住房发展规划,调整住房和用地供应结构;需求侧聚焦完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理。

多城落实地方主体责任,调控政策密集出台。7、8、9月各地地产调控政策均较密集。但与上半年不同的是,三季度大部分政策集中在公积金调整、加强市场监管方面。

三季度地方调控政策特点体现为:

第一,各线城市继续完善限购、限售措施,精准化程度进一步提高。三季度约有12城出台限购政策、6城出台限售政策。

第二,进一步强化差别化住房信贷政策。公积金调整方面以北京为典型,开始“认房认贷”,并将贷款额度与借款申请人住房公积金缴存年限挂钩。

第三,持续开展房地产市场秩序专项整治。三季度各省市非常注重强化市场监管,第一批30个城市已基本出台了专项行动方案,三季度为专项行动整治密集开展期。

(2)调整住房和土地供应结构,因地制宜推进棚改货币化安置

增加有效供给。一二线城市正加大力度践行“有效供给”,重视提高共有产权住房、租赁住房在未来供给中的比重。

依托共有产权住房解决夹心层住房问题。共有产权住房已成为政府应对房地产市场价格变化,解决夹心层住房问题的重要途径。

因地制宜推进棚改货币化安置。住建部工作会强调棚改货币化安置不搞一刀切。我们认为,短期中央加大棚改配套基础设施建设力度的基调不变。但未来3年棚改规模将逐年回落,货币化安置比例也将逐步下降。

总体来看,三季度虽然财政金融定向“微调”,更加注重稳投资、促消费,但在中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”的基调下,各地房地产调控政策密度仍然较高,房地产供需两端流动性依然较紧。展望2018年四季度,房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂,市场预期正在加速重塑,影响预期的因素已不只是调控政策本身。在这样的背景下,四季度将更加注重保持调控政策的连续性、稳定性。供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构,推进中长期住房制度改革进行政策构建,继续保障“有效供给”。

编辑:gifberg