三季度楼市转凉，四季度会怎样(中)

编者的话：今年三季度，中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，为房地产政策走向定下基调，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续影响，楼市进入调整预期。展望四季度，我国宏观经济运行面临挑战，货币政策继续保持松紧适度，M2同比增速位于低位区间。房地产调控政策坚持不放松，因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情，让本轮市场换挡周期明显延长。全国新房销售规模将面临调整，价格涨幅收窄，房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落。

二、重点城市成交量价趋稳，二手房市场出现调整

重点代表城市整体成交规模趋稳。三季度以来，各地政府持续完善调控政策，市场预期有所转变，同时房企加大推盘积极回笼资金，供应量增加带动重点城市成交有所上扬，前三季度整体市场成交规模趋稳。据初步统计，2018年1-9月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2998万平方米左右，同比增长1.1%，由去年同期的下降转为增长。其中三季度企业推盘积极，供应量增加显著，叠加去年同期低基数影响，成交面积同比转负为正，三季度月均成交3400万平方米，同比增长21.5%。

不同级别城市来看，一线城市受供应量增加带动，成交上行，2018年1-9月，一线城市商品住宅供应量同比增长32.9%，月均成交面积同比增长4.5%。其中北京、上海三季度供应明显增加，上海8月供应规模为近三年来最高水平，带动成交上行。二线代表城市成交面积同比由负转正，1-9月月均成交面积约81万平方米，同比增长3.0%。三线代表城市2018年1-9月，月均成交面积在36万平方米左右，同比下降约4.3%。

今年以来百城均价累计涨幅较去年同期收窄。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2018年1-9月百城住宅价格累计上涨4.05%，涨幅较去年同期收窄1.85个百分点。二手房方面，今年以来部分城市成交量有所回落，9月价格调整城市增多，市场率先步入调整期。2018年1-8月，十大城市二手房市场成交套数约71万套，同比微幅增长0.1%，其中广州、武汉、杭州、南京同比均下降，杭州同比降幅超三成。价格方面，2018年1-9月，十大城市二手房价格累计上涨1.13%，较去年同期收窄5.91个百分点;9月，部分城市二手房价环比下跌，二手房市场率先进入调整期。

总体来看，2018年以来，受益于供应量的增加，部分城市成交量有所回升，带动市场成交规模趋稳，二手房市场出现调整迹象。预计四季度在市场预期转变的背景下，企业为冲击年度业绩以及确保资金安全，将继续加大推盘力度，但随着需求的不断释放，供应增加带动成交增加的效用将减弱，整体市场将稳中有降。价格方面，四季度新房价格将进一步趋稳，同时更多城市二手房价格将延续调整态势。

报告来源：明源地产研究院