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机构报告:三季度楼市转凉,四季度会怎样(中)

2018/11/9 7:15:19      大众证券报      

三季度楼市转凉,四季度会怎样(中)

编者的话:今年三季度,中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”,为房地产政策走向定下基调,各地调控政策继续密集出台,完善限购、限售政策,强化差别化信贷,同时调整住房和土地供应结构,因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续影响,楼市进入调整预期。展望四季度,我国宏观经济运行面临挑战,货币政策继续保持松紧适度,M2同比增速位于低位区间。房地产调控政策坚持不放松,因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情,让本轮市场换挡周期明显延长。全国新房销售规模将面临调整,价格涨幅收窄,房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落。

二、重点城市成交量价趋稳,二手房市场出现调整

重点代表城市整体成交规模趋稳。三季度以来,各地政府持续完善调控政策,市场预期有所转变,同时房企加大推盘积极回笼资金,供应量增加带动重点城市成交有所上扬,前三季度整体市场成交规模趋稳。据初步统计,2018年1-9月,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2998万平方米左右,同比增长1.1%,由去年同期的下降转为增长。其中三季度企业推盘积极,供应量增加显著,叠加去年同期低基数影响,成交面积同比转负为正,三季度月均成交3400万平方米,同比增长21.5%。

不同级别城市来看,一线城市受供应量增加带动,成交上行,2018年1-9月,一线城市商品住宅供应量同比增长32.9%,月均成交面积同比增长4.5%。其中北京、上海三季度供应明显增加,上海8月供应规模为近三年来最高水平,带动成交上行。二线代表城市成交面积同比由负转正,1-9月月均成交面积约81万平方米,同比增长3.0%。三线代表城市2018年1-9月,月均成交面积在36万平方米左右,同比下降约4.3%。

今年以来百城均价累计涨幅较去年同期收窄。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2018年1-9月百城住宅价格累计上涨4.05%,涨幅较去年同期收窄1.85个百分点。二手房方面,今年以来部分城市成交量有所回落,9月价格调整城市增多,市场率先步入调整期。2018年1-8月,十大城市二手房市场成交套数约71万套,同比微幅增长0.1%,其中广州、武汉、杭州、南京同比均下降,杭州同比降幅超三成。价格方面,2018年1-9月,十大城市二手房价格累计上涨1.13%,较去年同期收窄5.91个百分点;9月,部分城市二手房价环比下跌,二手房市场率先进入调整期。

总体来看,2018年以来,受益于供应量的增加,部分城市成交量有所回升,带动市场成交规模趋稳,二手房市场出现调整迹象。预计四季度在市场预期转变的背景下,企业为冲击年度业绩以及确保资金安全,将继续加大推盘力度,但随着需求的不断释放,供应增加带动成交增加的效用将减弱,整体市场将稳中有降。价格方面,四季度新房价格将进一步趋稳,同时更多城市二手房价格将延续调整态势。

报告来源:明源地产研究院

(编辑:gifberg)
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