保利地产外延提能力聚焦助发展

日前，保利地产(600048)发布中报称，公司积极应对宏观调控与行业环境变化，在坚定主业发展方向的基础上，不断微调战略方向，灵活修正经营策略，整合上下游资源优势，保障公司持续健康发展。2018年上半年，公司实现合同销售金额2153.1亿元，同比增长46.9%;实现营业总收入595.4亿元，同比增长9.3%;净利率同比提升2.5个百分点至15.6%。此外，保利地产仍然坚持全国化战略布局，以一、二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展。充分发挥多元化融资优势，上半年公司融资成本仅 5.09%，全部有息负债综合成本仅4.86%，显著优于行业平均水平。

城市深耕效果显著，销售规模快速增长

2018年上半年，保利地产实现合同销售金额2153.1亿元，同比增长46.9%;实现签约面积1453.9万平方米，同比增长37.9%。公司把握行业集中度提升的机遇，实现销售规模的快速增长。

图：保利地产销售金额(左)和销售面积(右)

城市布局方面：保利地产签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主，其中一二线城市签约金额占比近78%，珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。报告期内，广州实现签约金额超200亿元，佛山、杭州超100亿元，北京等14个城市超50亿元，是公司城市深耕策略的优势展现。

产品结构方面：保利地产始终坚持普通住宅中小户型定位，聚焦刚需和改善性的居住需求。2018年上半年，公司住宅产品销售金额占比达90%，其中144平方米以下中小户型住宅产品占比达90%。

聚焦核心区域 夯实资源储备

2018年上半年，保利地产新拓展国内项目69个，新增容积率面积1510万平方米，同比下降11%;总成本1072亿元，同比增长72%。

城市布局方面：保利坚持聚焦一二线城市和核心城市群的发展战略，其中一二线城市拥有土储面积为5425万平方米，占比约61%;珠三角和长三角两大核心城市群4124万平方米，占比约46%。和历年新增土储的分布比较，三四线城市拿地比例不断增加。

图：保利地产新增土地储备城市布局

同时，保利地产高度重视市场化并购，将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一。报告期内，并购整合对持续优化土地资源储备发挥积极作用，公司通过并购、合作等方式获取项目45个，占拓展项目总数的64%。

财务结构稳健，盈利能力不断提升

2018年上半年，保利地产实现营业总收入595.4亿元，同比增长9.3%;归属母公司净利润65.1亿元，同比增长15.1%。受益于近年来销售上升及回暖，公司房地产业务结转利润水平持续改善。公司综合毛利率提升4.6个百分点至35.4%，其中房地产结算毛利率为35.3%，较去年同期提升5.6个百分点;净利率同比提升2.5个百分点至15.6%。

在资金方面，保利地产不断强化资金管理，提升抗风险的能力。一方面，上半年累计实现销售回笼1698亿元，回笼率较去年同期下降3.5个百分点至78.9%。另一方面，上半年公司融资活动现金流入856.3亿元，同比增长43.2%，其中新增有息负债796.1亿元，综合成本仅5.09%，全部有息负债综合成本仅4.86%，显著优于行业平均水平。

在债务结构方面，资产负债水平稍有提升，资产负债率和净负债率分别为79.32%和93.26%。债务类型结构合理，有息负债仍以银行借款为主，占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。

加大外延发展力度，提升市场竞争力

收购兼并成为公司房地产业务重要的资源获取渠道。报告期内，完成收购保利(香港)控股有限公司50%股权方案的股权交割工作，基本完成对中国保利集团有限公司境内房地产业务的整合。

社区消费服务方面，保利投资顾问与业界龙头合富辉煌实施战略整合，通过融合一二手物业代理业务，提升市场竞争力，共同打造国内销售代理行业领航者;保利物业报告期内收购湖南天创物业，提升校园物业管理竞争能力，实现多业态布局发展，同时积极加大业务外拓，报告期内新增外拓合同面积2632万平方米，累计外拓合同面积占比达29.98%。保利地产将继续坚持全国化战略布局，以一、二线城市为核心，向城市群、城市带纵深发展。充分发挥央企优势，不断探索、创新融资方式，把握城镇化水平快速提升带来的发展机遇，实现经营规模与盈利水平节节攀升，助力企业重回行业前三。  中国指数研究院