楼市转凉,房企合作拿地不是“避风港”(上篇)

房地产市场在降温,从全国土地拍卖来看,流拍频发、平均楼板价大幅回落,总成交规模从7月的最高峰逐步回落。

编者的话:随着天气渐凉,房地产市场也在降温,从全国土地拍卖来看,流拍频发、平均楼板价大幅回落,总成交规模从7月的最高峰逐步回落。

从两年多来的地价上行,到目前的逐步回落;从企业疯抢土地,到现在非常谨慎。企业拿地越来越多地选择避险式的合作——联合拿地。2018年以来,合作拿地无论从成交幅数还是成交占比来看,相较去年同期都有明显的降幅。其主要原因之一就是,合作拿地的最大风险来自于资金流动节点的不受控。今天刊发克而瑞地产研究报告的上篇。


三季度合作拿地周期性升温,但同比降幅增大

从合作拿地数量以及占比的走势来看,2018年第三季度合作拿地幅数均出现了年内的周期性上升,占比也较第一、二季度有所提升。原因不难理解,第三季度是企业合作拿地的高峰期:一方面土地市场在下半年竞争更加激烈,联合拿地能够增加企业竞争力;另一方面第三季度开始土地市场成交量增加,联合拿地的幅数随之升高属于正常现象。

但同比来看,2018年各季度联合拿地的比例都有所回落,在刚刚过去的第三季度,合作拿地现象虽环比升温,但同比来看企业仍旧更加倾向于独立拿地。2018年三季度合作拿地幅数为169幅,同比下滑31%;占比指标下滑更为严重,2018年三季度合作拿地占比仅为1.9%,较上一年同期下降了2个百分点。

这主要由于2018年以来土地市场中流拍、低溢价地块持续增多,再加之土地交易量同比上涨,地价竞争有所减缓,现阶段企业对拿地的态度都更加理性,不像土地市场高热的时期几乎各企业都有强烈的拿地意向,必须更多的合作才有更强的竞价能力。

重庆、郑州联合拿地最为频繁

从城市表现来看,土地成交持续高位的重庆、郑州联合拿地成交的土地幅数最多,2018年以来合作拿地幅数均在20幅以上,天津、苏州和杭州的联合拿地成交土地较多,天津15幅,苏州和杭州均为10幅,其他城市合作拿地的数量则都较少,一线城市北京、上海分别有7、8幅土地是由联合体竞得。

此外昆明、武汉、沈阳、长春等城市都有合作拿地的土地成交,但数量远不及重庆、郑州等城市,总体来看城市核心地位越显著、市场热度越高、竞争越激烈则越容易催生合作拿地。

超30亿地块中联合拿地占比下降

一般而言,企业通过联合竞拍的方式拿地,要么是为了减轻高总价融资的资金性风险,要么是为了规避去化速度波动引起的库存积压风险,要么是为了规避房价滞涨带来的利润率风险。本节主要通过合作拿地地块成交幅数在成交总价、建筑体量和成交楼板价的不同分段的占比入手,以此分析2018年哪一类土地才是联合拿地的主要原因。

地块总价超过15亿元以后,联合拿地的比例相对更高一些,总价在15-20亿的地块中有接近16%的地块由联合体竞得,20-30亿、30亿以上成交地块中联合拿地的占比分别高达14%和12%;总价较低的地块中联合拿地的比例显著降低,尤其总价在5亿以下的地块仅有0.72%是联合竞得,地价较低的情况下企业基本选择独立拿地。15亿元总价是企业可拿地现金流的分水岭,地块总价在15亿元以上,选择联合拿地的企业显著增多。

从建筑体量来看,各面积段的合作拿地占比也随着建筑体量的上涨而提升,但不同面积段之间的差异相对较小,说明建筑体量的大小对于联合拿地这个决策的影响较小,独立拿地或合作拿地主要以建筑体量50万㎡为划分界限。建筑体量在50万㎡以下的成交地块中,各面积段合作拿地的占比基本在1-3%左右;当建筑体量达到50万㎡以上的情况下,合作拿地占比升高至6.67%,说明在需要长期开发和分多期开发的情况下,企业更容易选择联合拿地以分摊风险。

最后从成交楼板价来看,土地单价的高低也对企业是否联合拿地起到重要的影响,随着楼板价升高,联合拿地的占比也持续提高。地价在7000元/平方米以下的时候,仅有不足5%的地块是由联合体竞得,而楼板价在7000-10000元/平方米、10000元/平方米以上的时候,合作拿地的比例分别为7.1%和8.91%。 

报告来源:克而瑞地产研究

编辑:gifberg