智能机器人、新能源汽车、现代农业、智慧社区……这些指向未来的新产业领域和场景，通过科技这一关键词，在龙头房企的大笔投入下，与房地产结合到了一起。

1月21日，碧桂园主席杨国强首次提出要转型成为“高科技综合型企业”，引发了行业热议。

事实上，诸多龙头房企都已经大规模投资高科技。据21世纪经济报道不完全统计，近年来房企在上述高科技领域的投资已逾千亿。

大多数房企的高科技业务是为地产业务赋能，比如住宅工业化、产业新城和园区业务的开展;以高科技为名，也为部分房企绕道拿地提供了便利。

长远来看，房企有着更高的追求，即在原来地产的基础上植入科技、技术基因，实现真正的转型。

然而另一方面，高投入的科技也对房企造成了较大的财务压力。过去几年在房地产销售火爆的背景下，依靠传统地产业务去支撑高科技投入的模式，越来越不适用。

2018年以来，房地产走入下行通道，资金链本来就捉襟见肘的房企，如何实现自己的“科技梦”?地产+科技是未来所向，还是一场逐梦的泡沫?

地产加载产业

春招将至，许多IT专业的学生不再把目光聚焦于BAT等互联网巨头，“万翼科技”、“博智林机器人公司”等衍生于地产龙头的科技公司，也激发了他们的求职欲望。

楼市天花板已现，房企纷纷寻找新的增长点。而提供的不菲薪水、良好的职业发展背后，体现的都是房企转型科技的决心。

不难发现，房企投资高科技，大多采用“地产+”的模式，将科技与主营业务协同。

万科集团副总裁、首席财务官孙嘉近期有了一个新的头衔：首席科技赋能官。孙嘉介绍，万科集团拥有一个500人规模的独立科技公司，即万翼网络科技有限公司，旨在向万科集团以及所有下属子公司、相关关联公司提供IT规划、开发和运营服务。

孙嘉说，万科过去三年是信息化阶段，2019年开始将实现数字化应用、智能化，分三个阶段在2024年使科技成为万科新的动力。

孙嘉透露，万科过去几年主要从产品设计、材料采购、工程管理这三个方面进行科技赋能。比如，IT团队和万科建筑研究团队在开发、房屋质量管控、施工信息化等方面展开合作。

而万科物业则从业务中抽离出一家“深圳市万睿智能科技有限公司” (下文简称万睿科技)，负责弱电工程实施和设计及交付后的维护。

除了万科玩跨界， 恒大斥巨资进军新能源汽车，也有配套的产业园区需求。

2018年4月8日，FF的关联公司睿驰智能汽车(广州)有限公司便以3.641亿元竞得广州市南沙区一块约601亩的制造业用地。

据记者了解，恒大日前入股的NEVS也已拥有瑞典特罗尔海坦以及中国天津生产基地，并正在筹建上海生产基地。

宝能集团自去年以65亿元入主观致汽车后，不断拓展汽车产业和研发基地。2018年，宝能相继在杭州、昆明、广州、西咸等地与政府达成新能源汽车合作意向，共建新能源车产业园等。

诸多业内人士表示，房企通过汽车产业园更易与政府达成合作、拿更划算的地，从而反哺主营业务。许多房企入局汽车的“逻辑”都是打造产业地产和园区。

易居研究中心总监严跃进对此表示，在宝能和地方政府的签约项目中，宝能不只投资新能源汽车，同时也将涉及房地产领域，投资产业园也是曲线拿地的一种方式。

目前，房企的触角还伸向了更广阔的高科技领域。如蓝光2017 年自主研发、优化了多项业务管理系统，利用技术手段变革传统房地产业的运营模式，同时入局3D打印、生物医药。

其他如华润置地，佳兆业，绿地等布局大健康、医疗行业，也是将地产主业、社区与后者协同。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，房企转型是在地产之上加载产业。未来房企如果没有在地产开发之上加载产业的能力，地产就不值钱了。

“房企转型就是要改变过去的路径依赖，太难了”，对于碧桂园宣布进入智能机器人、现代农业等房企的转型动作，深圳房地产业内人士表示，碧桂园在这个领域没有什么积累，也难以判断碧桂园的地产业务能否持续支撑机器人研发和制造的资源投入。

资金与财务的挑战

过去三十年，中国房地产行业维持了粗放的发展模式，基本只是资源整合者的角色，没有技术能力，这为转型埋下了隐患。

“房地产公司的组织架构相对松散，之前房企只要拿到地，项目能卖出去，就能赚到钱。这样粗放式的增长，并没有给房企磨练出一个团队，这使得房企在跨界进入到任何一个竞争激烈的行业时，都举步维艰。” 国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示。

此外，“科技梦想”是昂贵的，即使对于财大气粗的房企也不例外。

以新能源汽车为例，全世界和中国汽车产业的先行者在该领域已经投入研发了十年以上，现在也没有出现一家完全可以量产的公司。

汽车产业人士对记者表示，新能源汽车某个点上的投入可能都是百亿级的。

随着房地产行业进入下行通道、融资受限，房企再去投资高科技，财务压力是其不得不关注的问题。

对此，孙嘉表示，企业每一笔投资都有一个投入产出比，万科做了类似的简单测算，IT科技方面投入产出比的杠杆效应非常明显。在深圳，不管制造业的华为还是金融行业的平安，他们在这方面投入都比万科大一个数量级，多年经验证明投入非常值得。科技对今天的大型企业尤其是多业态、全触点的万科来说，肯定是最值得的投入。孙嘉透露，万翼已独立成为一个业务单元，从成本中心成为盈利中心。

不过短期内，万科并不指望科技团队赚多少钱。“希望有一天很多同行可以一起打造一个面向全行业开放的数据平台，不至于每家千亿级、百亿级开发商都建立一个科技公司，都重复成本投入。”孙嘉说。

相比万科，恒大和碧桂园的直接做新能源汽车、智能机器人的模式，则需要大量真金白银的投入，面临的挑战和风险更大。

对此，杨国强提出，业务要以财务稳健为首要任务，“以销定产、量入为出，实现长期效益和短期效益的有机结合”。

碧桂园总裁莫斌还表示，智能机器人很快就会投入到碧桂园的装配式住宅，将大大提升建造效率，减少成本。

“造车和地产是两码事，但作为房企的恒大，肯定是要盈利的。”黄立冲告诉21世纪经济报道，房企应警惕在高科技方面的不理智投资，会拖累房地产主业。

去年下半年以来，房地产市场逐渐低迷，不少房企的资金压力和净负债率等指标持续变差。在此背景下，短期不能产出和变现的高科技投入，正变得越来越不现实。

相较于重新给自己定位“高科技企业”的碧桂园，号称千亿投资高科技的恒大，万科更为谨慎。“万科在很长一段时间里，不会变成一家科技公司，这既不是我们过去资源、经验积累的擅长，也不是我们自己的定位。”孙嘉表示。