对大多数楼市投资者来说，2018年是收益惨淡的一年。但对这一年开始进入东北一座老城的“职业炒房客”小齐(化名)来说，这一年收益堪称丰厚。

在接触到小齐的房产管家公司之前，和多数人一样，我对“炒房客”的理解还停留在粗浅的层面，媒体上夸张而神秘的描写，重金在手，要么大赚要么崩盘;或某个饭桌熟人口中，某人眼光独到连续持有、买卖多套房产。

2018年5月，因为帮助东北老城的亲戚换房，远在北京的我开始关注当地楼市，进而接触到房产管家公司，借由其提供的选房、信贷咨询服务，协助亲戚购入一套住房。

办理一系列手续的过程中，我从小齐的房产管家公司工作人员处得知，2017年中至2018年底，小齐本人在该东北老城的购房总面积超过3000平米，近40套。我开始这对这些职业房产投资者和他们的生意产生浓厚兴趣。

借着2019年春节假期回东北探亲机会，我得以深入了解这群看多楼市、并以“看多楼市”为业的人。对他们来说，房价涨不涨是伪问题;如何从房价涨势中赚钱，才是真问题。

房产管家公司

房产管家公司，最早出自知名的个人房产投资者欧成效。这类组织的商业模式是“为个人购房者提供专业服务”，服务范围涵盖买卖一套房所要涉及的一切：买哪里房子、如何获得购房资格、如何贷款、如何凑首付等等。

买房是个人生活的最重决策之一，多数人慎之又慎，没有太多试错的机会。该类管家公司在“房产投资前辈的成功经验”基础上，将整个购房过程精细拆分，难题逐条击破，令首次接触者瞠目结舌。

简单举例解释——投资购买房屋，管家公司帮你分析，选哪座城市、选什么板块、新城还是老城、一手“CEO贵妇楼盘”还是二手“淘笋”。“CEO贵妇盘”指价格高但升值空间极小的楼盘，“笋盘”指明显低于同小区均价的楼盘。

办理贷款和购房资格方面，确认家庭成员是否符合限购限贷政策，如果暂未符合如何解决;

限购条件下，先买哪套，后买哪套收益最大;如何获得最大额度、最低利率的贷款等。

获取首付自己方面，“六个钱包”和个人积蓄之外，还有那些不会影响到之后贷款资格的资金获取手段，包括但不限于信用卡、各类消费贷款等。此外，管家公司亦提供其他辅助性服务，房产装修、租赁以及择机再卖出等。

这个新兴的模式，最早出现在直辖市房价洼地重庆，随后扩展到其他城市。“90后”的山东人小齐表示，他2016年接触到某房产投资论坛，在老家投资房产获得翻番的收益后，开始进入这个行业。

与重庆管家公司多数针对二手房生意不同，小齐的公司在当地主营新房业务。原因很简单，当地楼市低迷多年，新房价格低廉，二手房流动性差。作为一家省会城市，2018年初的新房均价甚至不足一万元。

小齐的新房生意，一部分与很多房产网站或楼市大V的变现模式类似，以团购优惠模式吸引流量，以流量换取开发商的特定优惠，赚取交易费用。小齐自己并非大V，他的流量来源主要是靠投放到各路房产自媒体上的广告，水库论坛粉丝群使其最大的客群来源。

与一般的团购组织者不同的是，小齐与各路中介机构合作，提供诸如补缴社保的合法“破限购”、优化收入流水获取高额信贷额度等“一条龙”服务。这对志在投资的购房者来说，颇具吸引力。

如何一年40套房

小齐的管家公司深耕的这座东北老城正被外界认为陷入衰败——人口净流出、营商环境差、民营企业乏力、重工业为主的国有企业衰退——我接触到的本地人多数不看好房产投资前景。

2018年，小齐在这座东北老城组织了12个楼盘的团购，总计经手新房销售量超过3000套，购房者中外地户籍人士占据超过半数。

“买房不要问土著”，这是管家公司员工的统一对外解释。一位解答我疑问的管家公司咨询顾问称，京沪房价涨幅的最大获益者是早期买入已经套现的东南沿海土豪和香港人，强二线城市的楼市最大持有者多位京沪地区工作人士，土著往往在房价一轮大涨之后才会苏醒，这是“降维打击”。

东北老城作为区位重镇，1万元的均价甚至不及很多县级市。在他们看来，显然土著还未苏醒。被管家公司奉为精神领袖的欧成效则在一篇文章中强调，外地人买入该地新房的比例很低，远远未能影响当地走势。我顺手查了下数据。房谱网地产大数据平台的数据显示，2018年该地新房销售总套数超过15万套。

在小齐管家公司的购房微信群中，工作人员频繁发布新增团购楼盘的介绍，其中恒大的数个项目中，管家公司文案宣传宣称“齐总重仓40套”，还晒出了一次超过200万的首付款转让记录、某次签署数十份购房合同的照片。

这座老工业城市的限购限贷政策虽然不如北京等地严格，但在如何实现一年40套的大手笔购买?经过问询管家公司工作人员，我由难以置信转为半信半疑。

值得一提的是，当地的限购政策在2017年底开始时，限购仅针对核心4个老城区，而多数新楼盘却分布在南部新城区。2018年中加码限购，老城区新房纳入限购范围，但另一个新房云集的北部新区并未限购。

在限购区域，有6个月社保记录即可取得购房资格，当地的社保并不与全国其他城市联网，补缴社保是多数外地购房者选择的手段。在2018年中之前，在当地名下无房的购房者，在贷款中介机构的帮助下，还可以用一个名为“并发”的方式同时贷款购入2-3套住房。

即使以上手法全部使用，一个人也仅能持有3套住房，实现40套的的最大法宝是“代持”。代持指的是将房产放在有购房资格的他人名下，叠加私下的协议等操作手段，保证对房产的控制权，代持人可以获得一定收益。管家公司工作人员解释，合同法作为上位法，优先于限购正常的地方法规，因此即使私下协议被披露，也不影响房产控制权。

当地的中介朋友对“40套房”的真实性不怎么怀疑，但均不太相信管家公司宣称的上涨前景。在一个服务客户的付费社群中，小齐的回怼是：“不在前线实战的人只会嘴炮，嘴上看空房产的人有几个敢卖掉房子等跌了再买回来的?”