来自河南的房企和昌地产集团(简称“和昌集团”)虽成立时间不久，却因2014-2017年销售额完成38亿元至201亿元的大跃进，而被房地产业界称之为“少年派”的黑马代表。规模实现四连跳之后，和昌集团在2017年提出2020年实现“千亿”的规模目标。但随着其近日拟发行的一笔融资计划遭到“中止”，这场“千亿梦”反倒像一面“镜子”，倒映出其急速扩张之下的疲态。

据上交所2月1日披露信息显示，和昌集团申请发行的一笔规模为3.3亿元“中金和昌资产支持专项计划”遭到中止审核。其虽然并非是唯一被“中止”发债的房企，但在业内人士看来，近期房企整体融资形势有所转暖，和昌集团融资受阻，与其加杠杆寻求规模扩张存在一定风险不无关系。

而据蓝鲸房产梳理发现，和昌集团融资不畅之下，其销售回款表现也不甚乐观。包括其重仓布局的郑州、武汉两大城市，近两年调控政策持续加码，这直接导致其2018年350亿元销售计划未达标。

重重“重压”下，和昌集团会继续追寻“千亿梦”，还是调整发展节奏?

和昌集团3.3亿元ABS遭遇中止，或与其加杠杆扩张有关

进入2019年来，多家企业融资动作开始密集进行。据中原地产研究中心统计数据显示，1月以来，房地产企业融资计划实施井喷，截止1月31日，房企融资总额已经近90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的融资月度新高。此外，ABS方面，据Wind数据显示，截至1月，全行业ABS共发行了69支，环比上月的115支减少了46支，不过仍相当于2017年的月平均水平。对此，业内认为，房企融资渠道正在打开。

但据上交所2月1日披露信息显示，和昌集团申请发行的“中金和昌资产支持专项计划”被中止审核。该笔资产支持证券拟发行规模为3.3亿元，由中金公司做为承销商及管理人。这笔融资计划遭到“中止”，显得有些“不平常”。易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析道：“房企融资方面并未完全放松，一直有各类严格审查。若是企业融资计划的用途不清晰，或者企业盈利不乐观，那么监管机构也是会进行管控的。”

由于和昌集团尚未上市，其多项财务指标并不为人所知，但据业内人士分析指出，和昌的杠杆运用率或许并不低。

蓝鲸房产注意到，2017年8月15日，和昌集团收购了莱蒙国际旗下的8个项目，总代价约133.26亿元，通过此次收购，和昌集团实现了环渤海、长三角、珠三角以及中部核心城市的全国化布局。然而，根据克而瑞研究中心的统计，这一年，和昌集团的合约销售额仅为198亿元。这意味着，2017年，和昌集团动用67.3%的销售额来进行项目收购。

此外，和昌集团董事长武磊曾在2017年对外表示，希望在2020年能够冲击到千亿。千亿梦想之下，和昌集团在拿地方面频繁发力，据克而瑞发布的《2018年1-12月中国房地产企业新增土地TOP100》榜单中，和昌集团以230亿元的新增土地货值位列第41位，比2017年上升了14个位次。而根据克而瑞地产研究中心的统计，截止2018年12月31日，和昌集团的合约销售额为292.8亿元。据此推测，其拿地销售比高达0.79，而2018年TOP100房企拿地销售比为0.38，急速扩张的心态，由此可见一斑。

值得注意的是，千亿规模是房企冲刺销售额的一个“刻度”，想要实现却并不容易。房企往往难以凭借自有资金的周转完成运作，通过加大金融杠杆往往是房企跃然而起的最佳弹跳器。同花顺的统计数据显示，2018年13家新晋千亿房企中，至少有11家资产负债率超过70%，其中，中南建设(SZ：000961)、正荣地产(HK：06158)、阳光城(SZ：000671)等3家的资产负债率超过85%。

由此来看，要想实现冲击千亿的梦想，和昌集团也免不了加杠杆的操作。但在房地产市场“降温”行情下继续加大资金杠杆，也意味着资金的风险有所提高。

重仓布局城市遇政策“雷区”，回款不利

与此同时，和昌集团的回款也并不乐观。蓝鲸房产了解到，2018年和昌集团的销售目标为350亿元，然而，据克而瑞地产研究中心的统计，其全年销售额约292.8亿元，既定销售目标未达成，其回款资金必然也会回落。

这与其城市布局不无关系。武磊曾对外表示：“和昌的战略型布局就是‘3+2’战略，即三个重点区域加两个重点城市，重点区域为环渤海、长三角和珠三角三大区域，两个重点城市分别为郑州和武汉。”然而，2018年，在严厉的调控政策下，这两个城市的楼市均开始降温。

以郑州为例，2017年下半年开始，郑州市连续下发了2个限购文件，在2018年，郑州市再次升级限购政策，发布了《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，将限购区域扩大，暂停向注册时间不超过3年企业销售住房，限制拥有一套及以上郑州市户籍单身人士再购买住房，取得不动产权证书3年内不得上市转让。

一系列的措施致使郑州楼市跌入谷底，据当地媒体《大河报》报道称，2018年郑州金九银十集体失色，国庆假期郑州各大售楼部7天去化率完成20套已是好成绩，而且在9月份之后，开盘去化70%以下成为常态。与此同时，郑州市周边的绿博、滨河国际新城、平原新区等区域房价均出现不同幅度回调，其中滨河国际新城个别楼盘，相较年初降幅最高达5000元/平米。

面对巨大的回款压力，一时间各样的特价房、首付优惠房、开盘优惠房出现在郑州市场，甚至有开发商使用精装改毛坯的方式控制成本，降低价格以促进销售。蓝鲸房产注意到，和昌集团位于郑州的项目——和昌湾景国际也曾被曝出一成首付分期的问题。

据华夏时报2019年1月新闻报道称，和昌湾景国际项目由和昌集团开发，位于郑州市西三环，前两期已经交房入住，目前正在销售第三期，户型范围在89-123平米之间，均价约1.3万元/平米。其销售人员曾表示，若为首套购房，那么该项目的首付可分3期支付，每次10%，在1年内付清即可。缴纳10%的首付后马上就可以网签，不用等到30%的首付交清，并不妨碍其网签和在银行办理贷款。

对此，和昌集团及郑州市住建局均对此予以了否认。但据一位房企高管向蓝鲸房产透露，首付贷现象在二三线城市比较常见，不过，一般只会在市场行情不好的时候才会使用。

另外，据一位业内人士对蓝鲸房产分析认为：“房企出现分期付首付的现象的原因在于政策压力大，开发商有资金回款压力，需要加快出货，使用优惠措施来吸引更多客户购房。”

而在和昌集团重仓的另一个城市——武汉也出现了首付分期、优惠促销的情况。由此，和昌集团重仓的两大城市均出现降温的局面，其回款压力可想而知。

多笔ABS遭遇中止背后，企业资产收益率存疑

和昌集团并非2019年第一家遭遇ABS中止的企业。据同策研究院统计的信息显示，在不到半个月时间(1月15-1月31日)，已有 6家房地产类的ABS被暂停。

1月29日，“阳光壹佰购房尾款资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为7亿元，广西万通房地产有限公司为原始权益人。同一日，“东亚前海-宝龙地产商业一号资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为11.8亿元，上海宝龙实业发展(集团)有限公司为原始权益人。

1月28日，“东兴-佳源物业资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为9.2亿元，南京新浩宁房地产开发有限公司为原始权益人。除此之外，合景泰富(HK：01813)、当代置业(HK：01107)、滨江集团(SZ：002244)等多家企业的ABS遭遇了中止。

然而，在上述房企融资被中止的同时，仍有多个ABS成功发行及获批，如1月24日，“国开-上海地产第一期公共租赁住房资产支持专项计划”成功发行，规模约为18亿元。1月21日，规模12.43亿元的“西南证券-龙光地产购房尾款资产支持专项计划”，及规模7.6亿元的“中银证券-杨浦滨江保障房资产支持专项计划”也均通过发审会。

同策咨询研究中心总监张宏伟向蓝鲸房产分析表示：“融资被中止的房企基本上都是中小企业。“一位长期观察房企融资的资深人士也表示：“目前ABS的发行更倾向于国有企业和龙头房企，中小房企发行比较困难。“

在张宏伟看来，资产证券化产品与一般债券不同，其信用评级主要基于基础资产的质量而非发行主体的信用，如果资产质量不好的房企，后续会出现兑付风险，可能会带来更多的负面效益，比如出现股价大跌影响等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也向蓝鲸房产表示：“可能是这些项目的潜在收益并没有预期那么好，从审核部门来讲，需要警惕这种收益存在的风险。“

蓝鲸房产对上述融资“中止”发行的房企财务状况进行梳理发现，无论是从资产规模、营业收入还是资产负债率来看，这些企业的财务状况都值得商榷。

以营业收入为例，蓝鲸房产据公开资料整理，截止2018年6月30日，上述7家房企的营业收入均在100亿元以下，在6家已上市的公司中，仅宝龙地产(HK：01238)与滨江集团的营业收入达到了90亿元以上，其余均未达到50亿元。

值得注意的是，自2017年开始，ABS迎来了繁荣时代，华创证券曾将2017年定义为ABS的元年，2018年企业资产证券化再创新高。根据中基协公布的数据，2018年企业ABS产品共备案确认667只，同比增幅20.99%，累计备案规模9507.84亿元，同比增幅2.96%。

房企发行ABS却屡被中止，这是否透露出收紧的意味?张宏伟表示，ABS被暂时叫停是一个信号，这也预示着下一步在房企ABS融资方面会有严格的审核管理。

融资失利之下，和昌集团新一轮规模战还将如何突围?这是其千亿征途中不可回避的问题。而在房地产行业发展前景不甚明朗、龙头房企纷纷提出降速发展的趋势下，和昌集团继续蒙眼狂奔是否明智?这也是其接下来不得不面对的问题。