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百强房企新增货值占比接近五成 今年中小房企生存将十分困难

2019/3/13 7:16:42      大众证券报      

核心提示:数据显示,1-2月开发商迈入新增货值百强门槛为22.7亿元,比上月提升了7亿元,共有24家企业新增货值超过100亿元。

伴随着地产行业调控的深入,房企在新增土地储备方面开始显得日趋谨慎与稳健。数据显示,1-2月开发商迈入新增货值百强门槛为22.7亿元,比上月提升了7亿元,共有24家企业新增货值超过100亿元。业内人士分析认为,2018年以来,在房地产行业坚持“房住不炒”总基调,以及金融形势去杠杆的大环境下,房地产企业总体面临融资及资金链压力,同时房地产行业分化速度不断加快,企业阵营分化加剧,资金、土地等资源不断向百强房企倾斜。百强房企追求有质量的增长,销售规模再上台阶,行业集中度进一步提升,中小房企的竞争优势减弱,生存空间急剧压缩,房地产行业进入“优胜劣汰”的加速洗牌阶段。在此背景下,中小房企应如何抓住政策及市场机遇,制定适宜的经营策略,进而突破中长期的发展困境,成为决定企业未来稳健发展的重中之重。

行业竞争格局发生变化

在销售规模方面,行业集中度进一步提升,部分中小企业或将离场。2013年至今房地产行业的集中度呈现整体上升趋势。中央经济工作会议指出,要构建房地产市场长效机制,坚持“房住不炒”的定位,因城施策、分类指导,房地产市场进入平稳发展阶段,大型房企市场份额逐年提升,行业集中度进一步提升。2018年,销售金额前10房企销售总额达40169.7亿元,销售额占比达26.8%,较2017年提升了3.0个百分点。中小企业市场份额降低,总体增长乏力,部分企业逐步转型退出房地产经营领域,更多中小企业选择和大型房企合作发展,谋求进一步的发展空间。

在拿地规模方面,土地热潮渐退,高要求地块压缩中小企业拿地空间。去年,房地产拿地热情减退,销售金额前10房企拿地金额下降30.9%,拿地面积下降19.8%,拿地金额占销售额比重明显降低。限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,限制政策对项目盈利和周转都带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求。大型房企凭借雄厚实力,依旧在抄底囤地、收购项目,土地资源向其进一步倾斜,中小房企的拿地则更加谨慎和收缩,发展空间受到挤压。

中小企业三大风险环生

中小企业主要风险表现在,布局单一、融资受阻、转型失败三个方面。首先是布局,中小房企布局城市单一,平衡风险能力较差。中小房企平均布局6.6个城市,近六成中小企业布局数量少于均值,且多数企业项目集中度较高,聚焦发源地及周边城市,受市场周期性调整和政策管控等影响较大。房企销售以及土地储备过于集中在个别城市,2018年以来部分三四线城市市场有所降温,房企销售回款风险有所提升。

从布局城市结构来看,中小企业多以大本营为中心的区域房企,城市进入数量相对较少,进入城市主要为大本营周边的二线城市以及热点三四线城市,其中布局二线城市占比为45.5%,三四线城市占比为39.34%。随着棚改政策收紧以及楼市调控范围扩充,三四线城市市场交易规模上涨乏力,部分中小房企资金链断裂风险凸显。如果不做好风险防范,一旦这些房企布局的为数不多的几个城市市场出现了大幅波动,这些房企有可能会资不抵债,迅速崩盘。

其次是融资,房企开发资金承压,中小企业融资渠道受阻。2018年,金融监管力度逐步加强,金融机构对房企融资规模、渠道、方式等作出进一步的规范,房企融资渠道收紧。银行贷款对房地产企业提出了更高的要求,国内贷款占比明显有所下降,占比下降至14.46%。房企自筹资金上升,自筹资金占比有所提升,占比达33.64%,定金及预收款项占比有所提升,占比达到33.39%。

2018年以来,金融机构对房地产行业的监管与规范升级,房企融资出现分水岭。银行实行“名单制”准入制度,大型房企进入房地产开发名单;债券实施分类监管,优先支持总资产超过1500亿元,营收超过300亿元的AAA级以上房企;信托更加规范,对于银信合作投向房地产领域需满足 “四三二”的要求;私募基金以及房地产信托,不得投资嵌套其他资产管理产品的私募股权投资基金等,禁止私募基金通过委托贷款、信托贷款等方式直接或间接从事借贷活动。整个融资渠道的收紧,使得信贷资源更加倾向大型房企,中小房企融资难度增加。

第三是转型,缺乏资源以及专业人才,转型风险较大。2018年以来中小房企融资困难,部分中小房企选择品牌合作或并购扩张规模,部分中小房企则通过跨业并购、资产置换、出售项目等手段加快战略转型,拓展金融、文旅、大健康、新能源等方向,加速形成“小而美”、“小而精”的品牌特色。但中小房企在资金、管理、专业人才等方面仍然较弱,如“地产+制造业”、“地产+科技”等所谓双驱轮战略对业务沉淀和协同性要求较高,战略转型短期存较大风险。

今年中小房企并购加剧

“虽然当下土地市场有所回暖,但从今年整体情况来看,土地市场供应的大部分土地都有配套、限价、限售等出让政策限制。”很多企业可能回避在公开土地市场上高成本拿地,绕道并购市场。

克尔瑞研究中心披露的数据显示,万科在1-2月合计拿地金额252亿元,但新增货值则超过了681.6亿元,直接拿地仅占新增总货值的不到四成。此外,融创前两个月拿地260.5亿元,占新增总货值938.8亿元还不到三成。

并购领域内,今年1月,华润置地以总额138亿元先后收购了北京、上海、汕尾、长春、兰州、宜宾、沈阳、无锡等地8幅地块;融创以125.53亿元收购武汉中央商务区持有的上海泛海建设公司100%股权。被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益;2月,绿地以收并购方式斥资121亿元获取原由中民投持有的上海董家渡项目。诸葛找房首席分析师陈雷分析,收购拿地相比竞标拿地的流程更简便,受让方拥有更多话语权,通常价格比较低,而且还可规避当前竞标拿地配建面积等诸多限制。

日前,保利发展发表了白皮书,将2019年定为新房市场的 “调整年”。面对市场变化,龙头房企尚且如此,那么中小企业路在何方?近日,中指院报告认为,如何成功度过地产行业“寒冬”成为不得不思考的问题。生存还是死亡,这是个问题,而选择活下去并且活得更好,就必须遵守严格的生存法则:首先,中小房企需要不断打磨产品,增加产品在市场上的竞争力;其次,加强与大型房企合作,加快规模与布局的增长;最后,拓宽融资渠道,解决短期资金困境,防止资金链断裂。 兰文

(编辑:gifberg)
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