2019年3月25日，合景泰富集团控股有限公司(以下简称“合景泰富”)发布2018年年度报告，此轮房企年报披露潮中，有优秀的有及格的，当然也有挂科的。与此前众多房企业绩快速增长不同的是，合景泰富全年营收大幅下挫35.2%，税前利润下滑3%。全年公司在加大销售去化力度，实现销售收入大幅增长的同时，将公司名称中的地产二字去除，体现了公司下一步怎样的计划?

出售子公司难掩业绩滑坡 不及预期源自此前销售低迷

2018年，合景泰富实现营收74.77亿元，较2017年的115.43亿元同比大幅下滑35.2%，归属于母公司净利润40.35亿元，同比增长11.46%。在营收大幅下滑的情况，利润能实现正增长，主要是由于其他非经常收益增加所致，其中主要增量包括6.8亿元的阶段性汇兑收入及11.67亿元的出售一家附属公司所得收益。

因此，利润有所增长并不能掩盖合景泰富全年业绩确实出现了明显滑坡的事实。公司全年业务仍以物业开发为主，占比达81.12%，相较于2017年90%明显下滑，主要是物业开发与合景泰富一损俱损。2018年，公司物业开发结算收入由2017年的104.32亿元，大幅下滑41.9%至60.64亿元，这主要是由于公司全年交付结算面积大幅下滑所致，由2017年的70.54万平方米下滑至2018年40.06万平方米。

结算面积下滑，一方可能是由于工期延误所致，更多的情况是前期合约销售的低迷，合景泰富显然属于第二种情况。查看公司近几年的销售情况，尽管在2018年实现了72%的销售额增长，但在2015年及2016年公司的销售似乎经历一段蛰伏期，如上图所示，期间销售同比微跌或者微增，在近年来合景泰富较低的存货周转率的叠加效应下，整体低迷的销售导致2018年业绩滑坡。

董事会建议派发末期股息每股普通股人民币31分，连同中期股息，合计全年每股股息56分，股利支付率达42.84%，近年来公司维持了相对稳定的分红政策。

毛利率创出近年新低 销售成本高企

值得投资者注意的是，合景泰富在2018年下滑的不仅有收入及利润规模，盈利能力也达到了近年的低水平。全面销售毛利率32.78%创下上市以来新低，而ROE为14.05%，也为近年来的较低水平，这一盈利水平在主流房企中也处在中下游。

毛利率下滑的背后一方面是拿地价格与物业销售均价的空间在缩窄，2018年合景泰富销售均价为16500元/平方米，较2017年有所下滑，而公司全年拿地价格俄为5400元/平方米，较2017年大幅上涨8%，结算地价成本方面也有所升高，由2017年的3617/平米上升至3750元/平米。

毛利率下滑的另一方面是建安成本的快速上升，全年合景泰富的建安成本由2017年的4329元/平米大幅增加34.65%至5829元/平米。

2018年，合景泰富全年新增权益土储面积414万平方米，合计支出223.56亿元，较2017年的265亿元有所下降，拿地力度放缓。截止报告期末，公司土地储备建筑面积为1658万平方米，按照2018年平均销售价格计算，货值约2736亿元，约为2018年全年销售金额的4倍，加上公司账面合同负债，总体看公司的业绩储备较为充足，存在降杠杆的空间。

财务费用大幅增加

截止上年末，合景泰富的融资结构为：银行及其他贷款、优先票据、境内公司债券、应付融资租赁分别为297.83亿元、205.02亿元、271.79亿元、3.18亿元。在扣除融资成本利息化之后，合景泰富全年的融资成本高达10.7亿元，是217年的3.3亿元3.2倍之多。高企的融资成本显著拉低了全年利润水平，简单以贷款利息为成本，并以年末负债为基数，大致估计公司的平均融资成本为6%。

据公告披露，合景泰富净负债率64.8%，较2017年的67.9%略有下降，整体风险可控。其中，公司账面货币资金及受限制使用的资金合计566亿元，短期债务174亿元，长期债务604亿元，短期债务占比为22%，处在较低水平。

2019年合景泰富将在聚焦粤港澳大湾区、长三角的基础上，聚焦一二线城市，全年可售货值为1500亿元，一二线占比90%，预计销售目标为850亿元，同比30%。

值得注意的是，在2018年，合景泰费将自己的公司名称从“合景泰富地产控股有限公司”更改为“合景泰富集团控股公司”，地产两个字被去除了。公司旗下文旅产业公司也在2018年设立，合景泰富随后也接连与多家公司达成战略合作，推进文旅、教育等产业。而在早前，合景泰富计划在未来聚焦写字楼、长租公寓、商场等投资性物业。内人士指出，房企涉足文旅产业现象较为普遍，不过绝大部分依然处于初级阶段，想要成功并不容易。此外，目前长租公寓的投资回报也难以覆盖资金成本，盈利相对较难。当前，合景泰富房地产开发业务的占比仍然很高，未来随着2017年、2018年销售的逐渐结算，营收占比或又将回升到90%以上。可见，短期内，去地产化或许只能是在名字上想象一下了而已，相关非地产业务逐渐壮大仍需时日。(肖恩/文)