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北京别墅一季度成交188亿元 换房客出击千万元量级别墅

2019/4/17 10:54:38      证券日报      

二手市场的回温带动了换房客户进入一手市场,尤其是总价千万元量级的别墅市场,吸引了大批再改善客户群出手。

“现在项目的销售员特别忙,因为来看房的客户较多,其中大部分都是置换客户,比例约为60%-70%,换房周期大约需要6个月-8个月。”万科观承大家别墅项目相关负责人向《证券日报》记者表示,去年四季度二手市场还未活跃起来,彼时这些客户还没有换房的想法,今年3月份开始,二手市场成交量走高,高端改善客群陆续入市。

据地产营销人统计数据显示,今年一季度,北京别墅成交金额为188亿元,同比上涨268%。值得一提的是,其中4个别墅项目成交金额均突破10亿元大关。

“一季度别墅成交量上涨主要原因是市场的自我恢复。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向《证券日报》记者表示,从全年成交走势来看,预计将呈现前低后高的趋势,整体则较为平稳。

别墅限竞房突围

与以往不同的是,限竞房配比的类别墅产品已经入场,正与老牌传统别墅争夺市场。今年一季度,在别墅类成交套数排名前30位的榜单上,限竞房项目占据其中6席,包括观承大家、祥云赋等。据记者了解,万科观承项目位于中央别墅区以西、未来科学城向东、望京CBD向北的三区聚合之处,万科6年前在此布局,整体规划为7宗地块,为纯墅区。

“观承墅区目前在售主力项目为限竞房观承大家,合院单套总价在1800万元-2200万元之间;另一在售顶级别墅8峰单套总价则在5000万元以上。此外,该墅区未来还即将推出洋房产品,单套总价在800万元上下。”万科观承墅区项目相关负责人向《证券日报》记者透露,因该区域地处五环外,聚集北京80%国际学校资源,直接服务墅区的6000平方米配套商业已在招商状态中,所以目前吸引了北京大量望京和朝阳等板块的再改善客流,购房者年龄多为35岁-45岁之间的相对年轻客群,主要来自IT、金融和房地产行业。

“别墅限竞房项目价格较低、位置相对较好,区位上大多位于五环及近郊区域,交通十分便利。”国仕英表示,尤其在价格方面,同区位的别墅限竞房均价能便宜20000元-50000元/平方米不等,在原本已有总价优势情况下,再次撬动了部分对价格敏感的客户出手心理。不过,相对而言,其劣势在于别墅限竞房大多不是纯粹的别墅项目,项目整体容积率偏高,居住人口较多。

“观承别墅项目可谓位于纯别墅区内,墅区内仅有少量洋房,且容积率很低,优势明显。加上价格优势和墅区园林设计等因素,对再改善客群吸引力较大,这也是项目销售员近期忙于接待各类客户的原因之一。”有业内人士称,随着购房者换房周期的迫近,预计该项目签约销售额数据将逐步升高。

存量不足万套

购房者入场的背后,是供应的增长。

据上述统计数据显示,截至3月底,北京别墅存量为9940套,同比上涨59%。从供应方面来看,今年一季度,北京新增988套别墅,同比上涨32%。

在这些新增供应和未来即将入市的供应当中,配建有低密度类别墅产品的限竞房至少有数十家,这对老牌别墅造成一定冲击,但也带动了整体市场成交量的走高。

有报道称,据机构统计数据显示,当前北京为数不少的老牌别墅项目近期推盘意愿增强,而且不少项目更是推出了优惠活动,甚至有项目优惠幅度已达百万元。不难看出,两种业态别墅的争相入市,给购房者提供了更多选房空间,也让市场积压的再改善需求有了释放通道。

有统计数据显示,今年一季度,北京别墅市场成交1012套,同比上涨126%;成交均价58256元/平方米,同比上涨34%。在北京别墅成交TOP30的项目中,总价2000万元以上别墅占比达到55%;5000万元+别墅占比达到35%,其中还包括3个亿元级别墅项目——远洋LA VIE、九章别墅和富力山。

“一线城市高端房产成交情况虽然受政策影响,但其稀缺性还在。随着换房客户卖房资金的到位,再改善购房者会首选稀缺性和性价比兼备的别墅项目。”一位熟悉高端市场人士向《证券日报》记者表示,一线城市高端房产仍是高收入人群资产配置的最优选项之一。

不过,正如国仕英所示,别墅市场销售虽转好,但竞争犹在,预计全年成交走势不会有太大波动。

■本报记者 王丽新

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