力世纪有限公司(00860.HK)5月9日发布公告称，拟溢价约5.15%向雅居乐集团(03383.HK)增发4亿股并携手合作开展新能源汽车相关业务。这也意味着销售瓶颈问题还未解决的雅居乐集团也加入了“造车”行列。

排名全国房企20强末端的雅居乐集团(03383.HK)去年虽然实现了预售金额千亿的突破，但过度依赖海南市场导致的销售目标却未完成，以及整体盈利低于市场预期。

海南项目销售遭遇“滑铁卢”

2018年4月，海南实施全域限购政策出台后，雅居乐集团在海南项目的销售也受到大幅影响。2018年1至11月，雅居乐集团海南清水湾项目销售约81.93亿元，距130亿元的销售目标存在一定差距。这与海南限购政策出台前的销售量形成了鲜明对比。

2017年，海南房地产市场火热时，雅居乐集团全年销售897.06亿元，其中清水湾项目单盘即贡献178.9亿元的销售业绩，占全年销售额的五分之一。而2018年，海南市场仅贡献了约100亿元销售额，较2017年大幅下滑.

公司现金流“有点勉强”

报告期内，雅居乐集团2018年资产总额为2304.46亿元，较去年同期增长41.1%。雅居乐集团公司的负债总额为1754.65亿元，较去年同期增长47.2%。其中流动负债1203.78亿元，较去年同期增长44.2%;非流动负债为550.87亿元，较去年增长54.3%。截至2018年末，雅居乐集团净负债率为79.1%，相较于2017末的71.4%增长7.7%。

有业内人士认为，因房产调控，融资渠道受阻的背景下，房企大多只能海外发债并走上“借新还旧”的道路，到期债务规模的大幅增加往往引发房企融资规模的上升。截至 2018 年底，房企主要融资渠道有息负债余额为 20.3 万亿元，预计将在 2019-2021 年集中到期，其中 2019 年到期规模高达 6.8 万亿元。

现金存量方面，截至2018年12月31日，雅居乐集团的现金及银行存款总额为450.62亿元，较2017年同比增加49.6%。去年雅居乐集团利息支出为50.56亿元，较去年同期增长52.6%;资本化利息为36.58亿元，较去年同期增长78.4%。值得关注的是，雅居乐集团总借贷为885.29亿元，一年内到期需还的短期借贷约353.33亿元，公司的账面现金勉强覆盖短期债务。

“一二线城市”土地储备乏力

土地储备过度集中在三、四线城市，也将雅居乐集团推入较为“尴尬”的境地。根据雅居乐集团年报公布的数据计算，在2018年新增的1111.4万平方米土储中，二线城市仅有约292.6万平方米，占当年新增土储的三成不到，雅居乐集团去年在一线城市没有新增土储，剩下超过七成的土地储备均在三线城市。

为应对一二线储备乏力，雅居乐集团“掌门人”陈卓林曾在股东大会上表示，希望放在了城市更新领域，雅居乐将“旧改拓展”做为深耕一、二线城市的的重要基石。

投行纷纷下调评级

雅居乐集团首席财务官张森在解读公司未来毛利率走向时称，“2018年是43.9%，2019年我们相对来说比较保守，对毛利率的估算大概是30%以上。我们估计海南岛的贡献相对来说不会太多，所以对2019年有一个短期的影响，但是肯定也能做到30%以上。”

雅居乐集团对其解释的盈利情况的解释遭到了投行的质疑。对于雅居乐集团2018年的整体表现，摩根士丹利、瑞信、交银国际、野村证券、中金公司以及瑞银等6家投行则给出消极的投资评级。

大摩给予雅居乐“减持”评级。瑞信给予雅居乐集团“跑输大市”评级，并认为雅居乐集团2019年合同销售金额同比增长10%至1130亿元人民币，意味着去化率需要达到57%，然而三线城市的土储以及海南市场的持续疲弱。瑞信认为此目标看来颇具挑战性。