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房企土储货值排行榜TOP100出炉 土储资源向龙头房企集中

2019/5/17 7:39:33      大众证券报      兰文

日前,克而瑞地产研究发布了 《2018年中国房企总土储货值排行榜TOP100》报告,数据显示,中国恒大以25057万平方米获得去年土储货值的第一名,碧桂园和保利发展分获二、三名,土储货值分别是24821万平方米和15597万平方米。排名四至十的房地产企业分别是融创中国、绿地控股、万科地产、新城控股、中海地产、龙湖集团和世茂房地产。此次统计的排名依据房企在年报中公布其总土储为准。业内人士分析认为,企业总土储是指企业所有已确权土地中未售部分,也是将来房企发展的后劲。从数据分析来看,有三个特点:百强房企总土储去化周期平均4年;土储资源向龙头房企高度集中,保利、招商、万科总土储货值较2017年增长显著,8家企业土储货值超万亿;中西部成重要战略要塞。

百强房企土储平均去化近4年

受市场调控、楼市预期转冷等因素影响,2018年房企拿地态度趋于谨慎。因此,在谨投资、促销售的策略下,2018年百强企业总土储平均去化周期为4年,相较2017年末的4.6年有明显下降。

分梯队来看,销售TOP30企业的去化周期均已降至4年以内,其中去化最快的是TOP11-20梯队,仅为3.7年,低于百强平均。后50强企业由于受到自身规模限制,且去化相对较快,在投资拿地优势不大的情况下,未来生存环境不容乐观。

结合去化周期和总土储货值来看,百强中多数企业土储仍处于相对安全区间,去化情况尚佳。如碧桂园、万科等龙头房企,土储货值虽大,但整体去化均能维持3年左右。此外,总货值在3000亿元以上的房企,除了远洋、金融街等,多数去化风险可控,例如阳光城、旭辉等,土储足够支撑企业未来3-5年的发展。

但部分房企存在一定去化风险,其中有两类房企值得关注,也需更加积极。第一类如蓝光、新力等快速发展的企业,现阶段土储并不充裕,去化周期不足2年,想要规模可持续增长,未来仍需要看准时机在土地市场积极纳储。第二类是土储相对较小,但去化偏慢的企业,如中建东孚、宝能等,当前主要任务仍是积极增加销售、提高周转率。

整体而言,大部分房企土储去化仍然处在合理区间。未来只需要继续完善其机制体制、战略布局、运营管控、销售策略等,不仅整体风险可控,规模增长也依然可期。

土储资源向优势房企高度集中

从总土储货值和销售金额占百强的集中度来看,销售TOP10均占到4成以上,资源仍高度集中于头部房企,未来行业集中度仍有上涨空间,短期龙头房企的地位难以撼动。

对比销售金额TOP20和总土储货值TOP20来看,几乎高度重合。销售TOP20企业中仅泰禾、正荣不在总土储货值TOP20。由此也可以看出,资源正逐步倾向规模房企。相较而言,世茂房地产总土储货值位列第十位,较其2018年销售金额排名高出一位。充裕的土储也是企业向第一阵营发起冲击的底气。

保利、招商、万科总土储货值较2017年增长显著。适当的土地货值是未来企业规模增长的基石,在2018年行业整体拿地保持谨慎的态势下,仍有部分企业总土储货值较2017年大幅上涨,表现更为积极。典型如保利、万科、中海等规模房企,2018年末货值储备相比2017年增幅达到3000亿元以上,强者恒强的格局未变。

其中保利发展2018年末土储货值22524亿元,规模已排进前三,同比增幅达到20%,涨幅高于恒大、碧桂园。在储备货值大增的基础上,房企2019年的销售也表现得底气十足:保利发展2019年第一季度销售金额同比上涨22%,全年销售有望冲击5000亿元。此外,2018年首次冲进销售前十的新城,2018年末货值储备较2017年上涨30%。充裕的土储使得新城对未来销售信心十足。业绩会上,新城也将其2019年销售目标提升至2700亿。

重庆等中西部房企受青睐

从百强房企2018年末土地储备的分布情况来看,各能级的土储占比维持稳定,一线、二线和三四线以1:5:4的比例呈现。随着2019年房企重回二线的战略,未来二线城市的可供货量占比还将提升。

从区域层面来看,四大区域货值储备相对均匀,去年持续高热的中西部以32%的占比排在第一,另外三个区域占比相近。主因是由于近两年中西部核心二线城市土地供应量多、部分城市的部分区域存在价值洼地,吸引了较多百强企业。

细化到城市层面,重庆是百强房企囤货量最多城市,百强房企土储建筑面积超过10000万平方米,按照重庆过去3年的成交量来看可供2.94年的去化;其次昆明、天津、成都均超过6000万平方米;一线城市广州和北京分别位列六、七名,其中龙头房企万科、保利等在这两个一线城市均有丰富的土地储备。 记者 兰文

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