“千面”雅居乐:一边借钱一边捐款,一手助力慈善一手殴打业主

一只手助力慈善事业,另一只手却打伤维权的业主;从这个角度来说,雅居乐(03383.HK)集团“多元化”业务落实很到位。

近日新浪财经在微博上发布了一段视频,视频由自媒体“呦呦鹿鸣”提供。武汉雅居乐国际花园售楼处中,一位试图维权的业主,被十几个人踢倒在地,殴打三四分钟。

视频发布前后,雅居乐恰好公告称,公司首席财务官张森将于6月1日正式离职,这一高管职位的变动,再次引发业内对雅居乐债务攀升的关注。

有趣的是,就在两天后,雅居乐地产携手芭莎公益慈善基金的视频发布。

有爱心做慈善,却没耐心对待维权的业主;有钱捐款,却没能解决公司的负债率。

“矛盾”的雅居乐,究竟藏着什么故事?

雅居乐业主维权被打骨折 涉事主体曾列为“被执行人”

事发楼盘是武汉雅居乐国际花园,该项目2018年3月底开盘,楼盘均价12800元/㎡,附带装修费2500元/㎡。

但武汉雅居乐国际花园一期(二标段)直接发包备案表却显示,室内装饰装修工程由深圳中天精装股份有限公司(以下简称“深圳中天”)承包,总建筑面积约106343㎡,工程造价约4076万元。若将总造价与面积相除,装修公司工程造价每平米仅383元,与附带装修费相差8倍。

虽然该数据并不能完全代表装修成本,但巨大的差距还是让业主无法继续信任开发商。

此外,买房时销售声称房屋有70年产权,但武汉市房管局数据显示,该楼盘土地使用年限为2005年~2075年,房屋产权年限剩57年。

↑百度贴吧中,网友对该事件的描述

而该楼盘建设单位为武汉长凯物业发展有限公司(以下简称“长凯物业”),成立于2000年,注册资本61928万元,南京雅居乐房地产开发有限公司持股50%,中盈长江国际新能源投资有限公司持股50%。长凯物业曾两次被列为被执行人,立案日期分别为2018年4月10日和2019年2月25日。

长凯物业股东中盈长江,其控股股东是阳光凯迪新能源集团有限公司,自去年以来共24次成为被执行人,还被多家法院列入失信被执行人名单。

(阳光凯迪相关内容请戳:*ST凯迪拟破产重整再起波澜:董事长否认大股东占用问题,债权人却发公开信举报)

由于项目还未收房,业主们要求解除装修协议、退还装修费。

与开发商多次谈判无进展后,2019年3月19日,177名业主集体起诉,将武汉长凯物业发展有限公司告至法庭。

据第一财经报道,就在起诉后不久3月23日,十几名业主在售楼部维权时,遭不明身份人员攻击。据现场视频,十几名社会样貌人员将潘明踢倒在地,殴打持续3到4分钟。医院鉴定结果显示,潘明右侧第5、6前肋不全骨折。

据“呦呦鹿鸣”报道,5月3日,被打断肋骨的潘先生定制了一面白色旗帜和一块白色广告牌,旗帜上写着“严惩涉黑雅居乐”,广告牌上写上“公理何在?”

他将旗帜和广告牌放到私家车顶上,然后一个人将车开到了雅居乐花园的售楼处门外。

随后,潘先生与物业经理宋某某发生争执,潘先生打了宋某某一耳光,被拘留7天,罚款200元。

事实上这不是雅居乐第一次传出业主维权的消息。

2012年,番禺雅居乐剑桥郡小区的业主“方daisy”向羊城晚报报料称,10日下午,在该小区购房的十多名业主到楼盘售楼部维权时,与保安发生冲突,有两名业主轻微擦伤。

而在其他的平台上也有网友称自己受到雅居乐工作人员的暴力对待。此外,反应雅居乐装修、工程质量问题的网友发帖和评论也很多。

巨额捐款与高负债并行

近期,乐居财经根据上市房企年报中披露的数据,整理出了一份《2018中国上市房企慈善公益排行榜TOP100》。榜单显示,雅居乐捐款额度达1.21亿元,排名全国第8。另据相关人士透露,2018年雅居乐体系内的捐款还不止这些,仅通过自己旗下的公益基金会就捐出了87笔,金额为1.52亿。

于此形成对比的,是雅居乐CFO离职背后的财务问题。

公告显示,公司首席财务官张森将于6月1日正式离开任职6年的雅居乐,张森的工作由副总裁潘智勇负责。

CFO离职前,雅居乐发布了2018年年报,数据显示,报告期内公司实现营业额561.45亿元,同比增长8.8%;净利润83.58亿元,同比增长23.3%。其中房地产预售金额1026.7亿元,同比增长14.5%。

尽管压线迈进千亿俱乐部,它也还是没能完成2018年1100亿元的预期目标。

销售额不及预期,增长率也在不断下跌,2018年雅居乐的销售额同比增长率从2017年的52.36%下跌至14.38%,远低于行业平均水平。

与此同时,负债却在不断上涨。

2018年报显示,公司负债总额1754.65亿元,同比增长47.2%。其中,流动负债1203.78亿,同比增长44.2%,非流动负债550.87亿元,同比增长54.3%;公司资产负债率为79.1%,同比增加2.68%。借贷余额达到885.29亿元,同比2017年底增加了43.54%。

短债方面,截至2018年底,公司一年内到期借款353.33亿,而同期在手资金450.62亿元。

截止2016年、2017年和2018年,雅居乐的资产负债率分别为66.48%、72.96%和76.14%,负债比率分别为49.10%、71.40%、79.10%,呈现逐年走高的趋势。

形势严峻之下,公司对2019年制定了更为保守的销售目标:1130亿元。比2018年仅增长10%。

但瑞信在研报中测算,雅居乐想要完成1130亿元销售目标,去化率需要达到57%,瑞信认为此目标颇具挑战。

为了缓解压力,公司2018年在境内外多次发债,融资活动产生的现金流量净额317.36亿元,同比增长194.99%。

据长江商报,截止2018年10月8日为止,雅居乐融资次数已达10余次,融资金额已经超过320亿元,超过1/3的融资额以境外渠道获取。5月21日,雅居乐获授予包括两笔金额为88.34亿港元及2亿美元的定期贷款信贷。7月12日,发行总金额为2亿美元8.5%优先票据,拟为离岸债务再融资。随后,该笔票据又从额外发行4亿美元升至6亿美元。

但大规模融资又使公司财务成本升高,2018年,公司借款成本为50.56亿元,较2017年增长52.6%;实际借贷利率为6.49%,与2017年的6.2%相比,略有增加。

“败走”海南 多家机构给出“差评”

海南楼市遭遇史上最严限购,是导致雅居乐财务问题的原因之一。

雅居乐2017年年报显示,截至报告期末,雅居乐在海南5座城市拥有6个项目,总土储面积635万平方米,占雅居乐当年土储总面积的比例达18.6%。截至2018年底,雅居乐在海南的可售建筑面积近1000万平方米。

2017年,雅居乐全年销售897.06亿元,同比大涨52.36%。当时海南市场火热,海南的清水湾项目,就贡献了178.9亿元,占全年业绩的五分之一,拿下2017年度中国房地产项目销冠。

2018年4月,海南开始实施全域限购令,雅居乐的海南销量也因此备受打击。2018年全年,雅居乐海南项目共计获得销售额约100亿,与2017年单个项目就卖出170亿的成绩相去甚远。

海南清水湾,是摩根士丹利与雅居乐的合作项目。

2008年,雅居乐向摩根士丹利出售海南清水湾项目30%的股权,作价53亿元人民币。

2017年5月9日,雅居乐发布公告,正式宣布由其回购此前摩根士丹利在海南清水湾项目所持的30%股权。交易价格和此前预公告时披露的数据一致,为9亿美元。交易完成后,雅居乐将成为清水湾项目的唯一股东。

2008年投入53亿人民币,2017年拿走了9亿美金,摩根士丹直接盈利约人民币10亿元人民币。但当雅居乐公布2018年业绩报告时,摩根士丹利却对雅居乐作出了“减持”评级。

此外,瑞信予雅居乐集团“跑输大市”评级,升目标价至10.9港元。

交银国际予雅居乐集团“沽出”评级,目标价8.10港元。

交银国际发表研报指,由于海南高毛利率项目的贡献减少,负债率和融资成本上升,交银国际继续预期雅居乐集团的利润率下降。

野村证券予雅居乐集团“减持”评级,目标价8.15港元。

野村证券发表研究报告指,雅居乐集团2018年核心盈利逊预期,相信其地产业务增长将放缓。

中金公司予雅居乐集团“卖出”评级,目标价9.72港元。瑞银予雅居乐集团“卖出”评级,目标价8.00港元。

董事长陈卓林的新能源梦

1985年,雅居乐董事长陈卓林带领兄弟在家乡中山三乡创办的中山市时代家具厂,就是后来雅居乐集团的创始公司。

2005年,陈卓林登上了《新财富》500富人榜,位居第59位。

2006年,以92.3亿元的身家,一跃位居《新财富》500富人榜当第4位,和胡润百富榜第7位。

但陈卓林的名字最早大范围地见诸于媒体,却是在2012年。

2012年8月,雅居乐董事会主席涉嫌非礼女秘书一事被媒体曝光,2012年8月31日,公司发布公告证实了陈卓林因涉嫌非礼被香港警方拘留,后获保释外出,公告发布当日,雅居乐股价跌幅达到了4.82%。

2013年1月8日,雅居乐董事会发公告宣布,接获董事会主席陈卓林的通知,表示香港警方已正式落案,控告其两项非礼罪名,指他在2012年7月10日至11日期间,于跑马地独立屋寓所内,两度非礼该名女下属。最终法院撤销了对陈卓林的罪名,改为签保2000港元守行为一年,并且要求他支付2000港元诉讼费。

经历过风雨的陈卓林,在公司面临困境的背景下,选择进军新能源。

2019年5月8日,力世纪(00860.HK)最新公告显示,雅居乐集团拟斥资2.04亿港元认购力世纪约5.89%股权,认购价为0.51港元,较昨日收盘价0.485港元溢价约5.15%。雅居乐地产还与力世纪签订了合作框架协议,即双方将就在中国生产、研究及开发新能源汽车相关技术及产品进行合作。

力世纪原名奥立仕控股有限公司、明丰珠宝集团有限公司,最初于2002年上市,主营钻石珠宝的生产、销售及经营。

2017年7月,力世纪造车之旅开启,拟以8.97亿港元收购日本电动车企业GLM 85.5%股权,进军电动汽车行业。

力世纪还引入一系列重量级投资人。2017年7月,力世纪以折让价配发新股引入Ocean Dynasty、Vivaldi International及TCL集团三位认购投资人,其中Ocean Dynasty为李嘉诚最终控制;Vivaldi International 最终实际拥有人为周凯旋。

然而,新能源业务所带来的收入仅占力世纪2018营业收入极低的比例。

年报显示,2018年,力世纪实现营收7.17亿港元,其中珠宝产品及钟表销售贡献6.22亿港元,占比86.8%,电动车销售及提供工程服务营收为760万港元,占比仅1.1%。

选择这样一家不成熟的新能源汽车企业合作,需要更多的资金支出。对于负债率走高,而增速放缓的雅居乐来说,究竟是机遇还是负担,还有待时间的验证。

编辑:newshoo