日前，克而瑞地产研究发布报告称，7月土地市场成交量价齐跌，溢价率也连续三个月回落，房企拿地态度谨慎，近六成百强房企投资脚步放缓，单月拿地金额远低于上半年平均值。报告指出，7月份市场加速转冷，供货压力进一步加剧，市场需求明显不济。而土地市场更为严峻，在融资收紧、热点城市调控政策频出之下，土地成交量价齐跌，反映了当前房企拿地态度谨慎。预计，如果市场继续转冷的话，三季度或下半年房企拿地将持续减少。

土地交易额及溢价率走低 

上月31日，中央政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，引发A股房地产开发行业的近百家房企股价下跌。与此同时，在刚刚过去的7月，受信托与境外融资政策收紧的预期影响，房企的拿地意愿已经出现退烧。

据中原地产研究中心统计数据显示，7月单月拿地排列前三的企业是万科、中海、俊发，只有15家企业拿地超过50亿元。与此同时，7月，全国热点的一二线城市土地成交溢价率只有12%，相比之前几个月明显下调。从4月开始，一二线城市土地单月溢价率均保持在20%左右。

诸葛找房数据研究中心的土地成交数据也在验证土地市场的降温，7月全国主要地级市溢价率为14.11%，环比上月大幅下跌5.82%。7月全国主要地级市共流拍37宗地块，流拍率为4.11%。从溢价率持续下跌及流拍率小幅升高说明房企拿地更加谨慎。另据诸葛找房数据研究中心数据显示，在全国主要地级市，7月土地成交863宗，同比下跌18.28%;成交规划建筑面积为 8074万平方米，同比下跌23.07%。其中住宅用地成交为3217.02亿元，环比下跌28.07%，同比小幅下跌3.98%。

对于当前的土地走势，中原地产首席分析师张大伟分析称，相比第二季度，7月房企拿地步伐渐缓，对非热点土地关注度减少，以二线为主的多个城市住宅地块溢价率出现下调。从拿地企业构成看，民企占比少，国企占比多，不难发现资金成本成为企业拿地的主要决定因素。

三季度延续偏紧的融资环境

2019年，房企第一和第二季度的融资情况有比较明显的不同。其中，一季度的融资环境延续了2018年底以来适度宽松的态势，使得整个一季度的房企融资出现了“小阳春”，房企1月的融资额还达到了近两年来的新高。而二季度以来，由于4月整体融资环境有所收紧，5月发布了23号文限制房企融资，房企融资规模有较为明显的减少，融资成本也有显著提升。预计随着房企偿债潮的到来，下半年房企的融资环境将以偏紧为主。

数据显示，截至目前，7月房企再融资已超过3000亿元左右。具体而言，远洋集团拟发行6亿美元有担保票据。蓝光发展公布11亿元公司债券发行结果。厦门建发50亿公司债获证监会核准发行，首期规模10亿元。厦门国贸发行10亿元中期票据。中骏集团5亿美元优先票据获批。7月30日，中国奥园集团公告称，拟增发一笔美元优先票据。

相比6月份，7月份房企融资出现大幅“改善”，这是开发商融资松动?实际上，这背后折射的是债务到期猛增。“如果从融资规模看，似乎是房企再融资松动了。但并非如此，主要是因为房企要还旧债。”

数据显示，近期房地产融资政策边际收紧，尤其是信托等非标融资。5月以来，各地银监局共公示了约40张涉及房地产业务的罚单，主要违法违规事实包括向资本金不足的房地产项目发放贷款，发放房地产开发贷款时贷前调查不尽职，消费贷、个人抵押贷违规流入房市，住房按揭贷款管理不规范，贷款“三查”不到位导致信贷资金违规流入房地产等。

“目前的政策基调并没有改变，特别是对金融机构非标产品违规流向房地产领域的监管趋严，是开发商近期拿地意愿整体回落的因素之一。”因此，从目前来看，房地产开发融资短期内难以出现松绑，使得开发商谨慎拿地。

预期下半年土地市场再转冷

8月，土地市场的供应并未减少。北京预计将出让3宗地块，建设用地面积总计22.02万平方米，起始总价合计71.47亿元。与此同时，南京也拟挂牌12宗地块，总出让面积68.92万平方米，总起价193.25亿元。不过，政策持续收紧的预期之下，诸葛找房市场研究分析员姜国君认为，房企或将调整经营战略，转向 “重销售轻投资”，因此拿地更加理性。此前，市场流传富力地产发布一份内部文件，提出下半年原则上暂停拿地。对此，富力地产相关人士给予否定。7月29日，富力地产以3.66亿元独揽威海市临港区3宗建设用地，总建筑面积26.68万平方米，是威海临港区近年来出让面积较大的地块之一。随后的7月31日，富力地产又以1.86亿元获得包头市青山区两宗地。用实际行动否定了不拿地的说法。

对于房企是否拿地，张大伟认为，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多。 整体看，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段。预计8月开始，土地市场与楼市一样，可能再回至今年一季度水平。整体土地市场降温的可能性非常大。同策分析人士也认为，2019年下半年，在以稳为主的政策基调下，面临市场需求动力不足，房企为冲业绩将打折促销跑量。由此，预计下半年土地市场热度亦会有所下降。今年三季度或为一线城市拿地窗口期。此外，更有渤海证券人士表示，由于市场转冷，房企利润空间遭受挤压。为了稳定土地市场并保持一定土地财政收入，政府或通过降低出让条件吸引房企参与土拍。 

记者 兰文