巴曙松：未来小城平稳大城发育

中国银行业协会首席经济学家巴曙松：未来可能小城镇会保持比较平稳的状况，然后大城市会有持续的人口占比的上升，或者说小城平稳、大城发育的特征。而且从增量来看，根据我们课题组的模拟测算，从趋势来看，可能主要集中在一些主要的城市群和它的核心城市。为什么得出这样的结论，这主要有几大原因： 

首先，在1978-2017年，中国的城市人口增加了6.4亿，相当于5个日本、2个美国的人口。这是我们探讨房地产市场一个大的背景。其次，美国的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年的时间，中国大概用了40年的时间完成了这个进程。而且在这个城市化的大潮中，我们看到了几个大的中心城市，新增的城市人口的集中度在迅速提升。第三，我们对比了主要的大城市的人口状况 ，北京和上海的人口早已超越了欧美主要的大城市，深圳只用了20年的时间，人口就由最开始成立时在籍的统计人口33万，现在成为千万人口的大城市。 这也是一个非常典型的特点。第四，从人流来看，确实大城市比较集中 。而且在这个过程中也伴随着中国的收入的快速增长，伴随着GDP占全球比重的持续上升。第五，问题也很明显，核心城市的房价比较高。我们看到房价指数，同样的房地产的标的，在这个时期内上升的幅度，北京和伦敦、纽约、东京这一类发达城市比，确实有比较高的上升幅度。第六，居民的杠杆率虽然有一个比较快的上升，但是大致上处于中间的水平。与发达国家对比，总体还不算太高。所以说，未来我国将呈现小城平稳大城发育特征。