这份真实榜单，揭示了杭州楼市正在发生的变化……

钱江晚报·小时新闻记者 黄磊 孙晨

杭州“金九银十”已经过半，从成交量、推盘量来看，远远达不到“金”的概念。其实，从下半年开始，特别是改善型楼盘，单价上了4万元/平方米，总体成交量是在走下坡路的。

这其中，二手房成交量锐减，手中房产不能变现，是导致改善楼盘成交量下降的最主要因素。

刚需楼盘的形势也不容客观。特别是临安，今年第二季度之后，就开始遭遇“滑铁卢”，从近几个月的成交量看，不少楼盘都存在滞销。

除了部分4万+的改善盘和临安刚需盘，哪些板块和楼盘也是“成交困难户”?我们整理了一份详细清单供大家参考。

1

主城区推盘量减半

4万+的楼盘分化明显

从7月主城区推盘数量看，几乎环比6月“腰斩”，其中还包含两个钱塘新区的楼盘。4万+的楼盘更是只亮相了3个。而6月，这个价格段的推盘数量有12个。特别是城东新城，与去年板块内激烈“厮杀”不同，今年上半年在一波短暂的试探后，各个楼盘明显陷入了沉寂，推盘节奏放缓，每次只推几十套房源，有的甚至卖了不到五成。

就连一向不愁卖的滨江区，7月首次开盘的时代滨江悦，截至到目前，签约也不到八成。随后开出的板块内楼盘，成交也让人大跌眼镜。

我们梳理了近几个月的去化率数据，发现4万+楼盘，特别是4万-5万元/平方米的改善型楼盘在板块内同质化竞争激烈，卖得都很一般，城东新城尤甚。反正超过6万元/平方米的金字塔尖豪宅，因为各项优势明显，反倒去化得都不错。

不过，从7月的去化数据看，这些高端豪宅的成交都有所放缓，其中不少业内人士反映，二手房成交量锐减是主要原因。7月杭州市区二手房成交未突破8000套，而挂牌量突破8.5万套。这一低一高两个数据，足以证明现在想要置换买豪宅的购房者的尴尬境地。

一位二手房资深人士表示，如果想在这个阶段置换成豪宅，建议可以将手头的二手房适当调低价格，鉴于目前挂牌量还在不断攀升，二手房降价压力很大，有合适的价格能出手就赶紧，毕竟好的新房不等人。

2

未来科技城的排屋并不好卖

临平山北和良渚撑起半边天

整体来说，余杭区的成交相较主城区而言，要更好一些。但其中，也有些物业类型是带不动的。

从5-7月的去化率数据看，余杭区上了4万元/平方米的排屋，成交量都很一般。去化率低于50%的楼盘中，未来科技城的排屋签约率都不高。特别是上了3.5万元/平方米，总价又偏高的产品，其中在未来科技城、良渚一带，并没有那么强的“消化”能力。

而反观刚需楼盘，特别是临平山北、良渚和崇贤，2万元/平方米左右的精装修产品，去化率都在90%以上，售罄也很常见。换句话说，这个价格在这些板块，都是相对安全的，风险较小。无论自住还是投资，都可以去试试运气。

3

南部卧城去化率都在85%以上

萧山科技城和南站板块待认可

萧山区较余杭区来说，推盘活跃度并没有那么高，但去化率一直不错，特别这两年新涌现的南部卧城，是萧山为数不多的性价比较高的板块，板块均价2.4万-2.8万元/平方米。

南部卧城的去化率一直稳定在85%以上，大部分的楼盘去化率在90%以上。之前记者去跑过的几个盘，如今经过大半年的去化，差不多都卖完了。板块内价格最高的绿城九龙仓桂语朝阳，因为有了地铁和绿城两个金字招牌，7月入市的236套房源差不多都签约完了。

反观萧山科技城和南站板块内的楼盘，应该是拖了整个萧山成交量的“后腿”，去化率在50%以下的楼盘，基本是这两个板块包办了。 而之前大热的市北板块出现分化现象，靠近市北核心区域的楼盘非常受欢迎，而市北东单元的楼盘就相对差劲些。

4

富阳、临安推量多但成交低迷

临安7月只成交566套

在今年5、6月份，富阳、临安的住宅推盘楼盘都在40个左右。临安5月成交量是最高点，成交突破3000套，此后几乎急速萎缩。临安5月和6月，共有43个住宅楼盘入市，共5493套房源，去化约76%，但到了7月，富阳、临安的入市楼盘只有16个。

中国指数研究院数据显示，临安6月成交2512套，7月成交1583套，8月成交1642套。如此相比，也仅仅是5月成交量的一半左右。

纵观以上不同区域楼盘的去化率，可以明显感觉到，今年7月是个转折点，无论是新房还是二手房，都进入了一个盘整期。新房板块差异化显现，价格越高，去化动力越小，改善型楼盘也面临新的去化压力;二手房则进入深度博弈期，挂牌量激增，降价压力陡增。 

注：以上数据来源于透明售房网、钱江晚报购房宝;为准确反映销售情况，因此选择2019年5月-7月开盘的楼盘作为文中样本分析。2019年5月-7月开盘的楼盘网签统计时间截至2019年9月22日。