往年拉动中国房地产市场的诸多利好:流动性过剩、资产价格重估、股市财富溢出效应,如今丧失殆尽。更关键的是,投资需求锐减之后,许多城市房地产市场已经严重供过于求。中国楼市的出路,不是救市,而是降价。

    中央政府是否出台楼市新政,已成当前中国普通民众最大的疑问。
    在国内18城市先后竖起各种旗号,为当地楼市“护法”之后,市场盛传,房地产业整体救市方案也已上报国务院,等待决策。
    去年11月央行房贷新政实施之后,各地楼市相继进入调整期,加之国内银根收紧、宏观经济下行,一年之间,中国房地产市场不断下滑。地产中介大量倒闭,开发商度日艰难。房地产龙头万科的股价从最高峰的每股40元跌至7元。受此牵连,各地土地市场纷纷入冬。地块流拍,地方政府土地收入大幅缩水,许多城市的投资计划因此受阻。
    尽管开发商和地方政府注定成为此轮楼市调控输家,它们依然暗通款曲,互相鼓励,以待市场回暖。不料,从今年元旦到五一,再到国庆,这往年三大销售旺季,今年的人气却持续惨淡。以万科为代表的开发商纷纷降价。
    就在中国房地产市场调控即将深化之际,也就是各个城市房价进入实质性回落阶段之时,美国金融危机愈演愈烈,中国经济增长的外部环境愈发恶化,确保经济增长成了中央政府的首要命题。这恰恰给了地方政府直接插手楼市的借口。
    仔细观察18个地方城市救市方案,均是以维护房地产市场平稳运行为名,行维护当地房价之实。明面上是救楼市、保增长,实质暗地里是救房价,阻止房价下跌。
    然而今非昔比,仅凭地方政府的力量也救不了房价。从2005年至今,中央接连出台“新、老国八条”、“国六条”、“国十五条”,都未能遏制房价暴涨的势头,为何此轮调控的效果却立竿见影?其要害在于,央行和银监会通过调高准备金、加息和窗口指导等手段,死死地管住了各大商业银行,从而成功瓦解了开发商、地方政府和银行形成的三角联盟。
    这种三角联盟是1998年房改以来中国房地产业发展的核心机制。地方政府卖地给开发商,开发商负责开发,银行负责提供资金,三方形成一荣俱荣、一损俱损的利益联盟。
    这种联盟早期有其积极意义,它使房地产业连续十年成为中国经济的火车头,然而兴一利则生一弊。这种模式最大的弊端在于,三方都有推高房价的内在利益冲动,它导致房价不断上涨,并使社会财富迅速聚集到开发商手中。它有三大杰作:一是每年直接和间接拉动两三个点的GDP；二是让普通家庭连续还债30年才可能拥有一套住房；三是创造了黄光裕、杨惠妍这些资产傲视全球的中国富豪。
    这些道理,地方政府和开发商们都明白。若想中国房地产业重回往日风光,前提是重新组建已经瓦解的三角联盟,然而,这谈何容易。虽然中央在10月22日下调了个人住房商贷的利率下限和首付款比例,但仍有“首次购买普通自住房和改善型自住房”的限制条件,和“适当提高非自住房、非普通住房贷款条件”的对冲措施。并非传言中的“开闸放水”。
    中央政府是否出台后续政策,应视房地产业走向而定,就目前而言,各地楼市依然处于多空对峙阶段,整个行业还没有出现全面危机,中央政府大可静观其变。否则数年调控之功,可能毁于一旦。
    中国此时正值经济增长模式转换的关键时刻———从依靠出口转向依靠内需,在此背景之下,应警惕过去数年一味依赖房地产拉动内需的积弊。如若中央此时出台扶持房地产业发展的政策只会令房地产继续一股独大,挤压其他行业的发展空间,再现前几年中国企业千军万马杀进房地产领域的局面。
    此次,地方政府群起“托市”,实有土地收入减少导致地方财政捉襟见肘的苦衷,这需要中央调整与地方的税收分配,而地方政府官员也应该反思发展经济的真正目的,如果GDP增加不能提升整体社会福利,反而拉大贫富差距,加剧社会矛盾,这样的增长价值几何?
现在,中国经济已经进入下行周期,之前拉动中国房地产市场的诸多利好:流动性过剩、资产价格重估、股市财富溢出效应,如今丧失殆尽。
    房地产业经过五年大发展,也同样步入下行周期。随着地价回落,钢材和水泥价格下跌,曾拉升房价的上游成本因素也不复存在。更关键的是,投资需求锐减之后,许多城市房地产市场已经严重供过于求。
    这些因素将长期影响中国房地产业的发展,因此,中国楼市的出路,惟有降价,而非保“价”。地产界各位大腕应认清大势,早作绸缪。吴传震 

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    “地主救长工”

    陕西省房地产协会会长王圣学认为,无论全国还是地方,都远未达到市场行将崩盘,亟需救市之时。“房地产市场并没有走向萧条,只是销售低迷。”王圣学认为,“相比去年高达30%的增长,目前只是理性回归。”
    为什么这么多政府“坐不住”?
    杭州一位房地产公司高层的戏言一语中的:“这就好比地主救长工,长工出了问题,谁来保证地主的收益?”
    寸土寸金的上海,也在下半年出了两个“退地”事件,一共55亿元。南京市前8个月土地收入较去年同期减少92亿元。去年西安市卖地收入93亿元,净盈利6.5亿元；今年5月份之后却颗粒无收。
    杭州最早开始做这个“生意”,经验最为丰富,至今尚未流拍,但9月份的7块地全部都是底价或小幅加价竞得,远没有了全年六七十轮拍下地王的风光。没有流拍的根源,是本来打算放出5000亩土地的杭州市政府,目前只推了一半左右。“除了土地收入之外,房地产业还是地方税收的重要来源、GDP的重要推动力。”王圣学补充道。西安市税务局对外公布的材料显示,上半年税收增加值的一半以上来自于房地产、建筑和证券业。仅房地产业为西安GDP增长的贡献就高达40%。
自1994年起,土地出让金不再上缴中央财政起,土地出让金收入就成为地方政府预算外收入的主要来源,相关税收收入也归地方所有,    因此在地方政府提高经济增长速度和扩大财政收入的渠道中,发展城市建筑业、房地产业和土地征用不可避免地成为首选。
    同时也不可避免的是地方政府在碰到房地产颓势之时,绞尽脑汁。“那些土地款占财政收入40％以上的地方政府,一定会出台此类政策。”全国工商联房地产商会会长聂梅生曾做过这个预测,说这话的时候,还只有成都、重庆、西安、郑州这些中西部城市,现在则是18罗汉。         王 谢