中信张朝晖解读21家房企三季报
    房价下降还有空间

    “金九银十”曾经是地产商们一年中最为美好的时光，而今美好时光已不再。根据中信建设证券有限责任公司研究发展部对21家近期已经公布三季报的房地产公司主要营业指标做出的分析，这21家公司今年第三季度的营业收入比去年同期下降了19.94%。
    中信建设证券有限责任公司房地产行业分析师张朝晖介绍：销售情况1月至9月份是同比增长了6.33%，但是第三季度同比增长负的百分之二十，也就是说到了三季度以后，突然房地产销售情况就非常不理想。
    今年9月份，万科共实现销售面积53.2万平方米，销售金额43亿元，分别比去年同期减少27.6%和37.9%。而金地集团今年1月至9月共实现销售面积73.11万平方米，较上年同期销售面积下降8.57%。除了业绩增幅下调外，从已公布的三季报来看，地产类上市公司资金匮乏情况已暴露无遗。首份出炉三季报的地产股名流置业，今年前三季度经营活动产生的现金流量净额为-8.20亿元，较其上年同期下降418.32%。此外，冠城大通、深振业A、莱茵置业、国兴地产、银基发展等公司经营活动产生的现金流量同比均出现明显下降。
    总体统计来看，这21家也是负的，而且同比增长也是下降的，现金流是越来越紧张了。
    张朝晖表示，感到出乎意料的是预收账款的负增长惊人。今年前三季度，预收账款同比增长率为-19.99%，而第三季度的预收账款同比增长率达到-50.42%，预收款可以作为上市公司营业收入的先行指标，预收款下降的这么厉害的话，通常情况下预收款是明年或者后年的销售收入，这样的话上市公司明年的主营业务收入可能不仅是没有增长，有可能是下降趋势。
    张朝晖认为，尽管这21家公司的指标分析还不能对整个行业三季度情况做出最终结论，但从预收帐款的负增长大大超过预期来看，房地产企业所经历的这个冬天或许才刚刚开始。如果说是冬天的话，现在也就是初冬。就从这个指标看？对，也许刚刚到冬至。
    在这些大幅下跌的营业指标中，唯一呈现正增长的毛利率十分醒目。今年一季度，我国房地产行业毛利率超过了40%，而绿景地产、金地集团、华侨城、招商地产等上市公司，今年一季度的销售毛利率都在50%以上，最高的接近70%。就连曾经被誉为亚洲最赚钱的公司中国石油，今年一季度的销售毛利率也仅为34.84%。专家指出，国外成熟的房地产市场上，房地产商的毛利率一般不会高于15%。
    我国房地产行业毛利率的高企，是否也表明房价的调整才刚刚开始，未来仍然有大幅的下降空间呢？张朝晖认为，任何一个行业毛利率都要趋向于社会平均的这个水平，房地产行业现在明显高于社会平均毛利率，所以它往下走应该是有空间的。而且开发商也能够承受。