在中国内地房地产业首次遇到全面意义上的周期性调整之际，香港先行者们的经验和教训，对处于诸种压力和选择的内地开发商而言，弥足珍贵。　

    香港楼市就像是装了一级方程式赛车马达一样一发不可收拾，接连攻克前期高点。这很容易给人以错觉，李嘉诚、郭德胜、李兆基和郑裕彤楼市四大家族的财富积累如此轻易，事实上，能在波诡云谲的香港楼市脱颖而出就已经是千劫万难。这其中，有长期看多香港楼市的坚定信念，有善于股票市场借势，也有面临行业变动节点时如临深渊如履薄冰的谨慎，当然，也诚如长江实业执行董事赵国雄接受《地产》记者采访时所说，“没风险就没有业务，有危险的时候机会更大”。在行业的低潮期，四大家族都不约而同地表现出了非凡的胆识和进取心，在扩大地盘的同时并扎紧篱笆，竭力把风险挡在门外。

    做长期“大好友”
    香港居民置办家园的朴素愿望无疑是香港楼市长期发展的原动力。
    第一太平戴维斯董事胡建明告诉《地产》记者：“在香港，基本上除山顶等少数富人区之外，其他很漂亮的私人住宅的旁边，就是政府租住给中低收入者的公屋。近在咫尺如同隔壁，这刺激着港人‘我要努力赚钱，赚够钱就可以搬到隔壁去’。”
    金融海啸后，很多投资者将会把资金从金融市场转向楼市，这对楼市会有促进。旺盛的购买力和炽热的买楼情结，是香港楼市长期走牛的基础。历史上，香港经济体规模偏小，频频遭受国际金融市场的冲击。长实、新鸿基、恒基和新世界等四大财富家族最终成长为香港楼市的主宰，一直扮演着坚定的“长期大好友”的角色，在楼市的每个低潮中，都人弃我取，积极参与抄底。
    胡建明向《地产》记者表示：“四大家族在进入楼市前，都完成了一定的财富积累，但最终能蜕变为亿兆富豪，都拜楼市所赐。”
    香港开发商的土地储备策略，是基于香港的独特环境形成的，但更重要的是几大巨头的取地方式均与本身的产品定位和客群偏好血脉相连。内地开发商未可简单“效颦”。
    土地的密底算盘
    香港作为膏腴之地，土地供应极为稀缺。相对于过去两年大陆开发商狂飙突进的“地王”游戏，赵国雄告诉《地产》记者：“香港开发商没有资金问题，主要是土地储备不够。”
    在土地供应稀缺的情况下，保有一定量的土地储备是至关重要的，不然容易形成断档，毕竟谁都不愿意在楼市旺销时无米下锅遭遇断炊。这在一定程度上，也促成了香港资本市场乐于地产商保有土地储备，为资源型房企支付溢价。
    在扩充土地储备上，四大家族和信和等新锐开发商都有自己的密底算盘。新鸿基的成功很大程度上得益于已故创始人郭德胜高瞻远瞩以及紧扣市场兴衰的投资策略。郭德胜看好香港房地产的长远发展前景，因而往往能在地产危机中低价购入大量土地，发展物业，然后在市道复苏时高价售出，获得厚利。
    对于内地房企参与土地价格炒作，而把大量资金沉淀在土地上，赵国雄向《地产》记者表示：“国内开发商过去这两年被香港投行分析师害死了，给他们灌输的理念是土地储备越多，公司越值钱。事实上，土地只是原材料，评估公司的价值不是看原材料，而是把原材料转化成业绩的能力。”
    货如轮转
    香港楼市的一个周期波动通常为7-8年。但在波峰和波谷的时间非常短，市场大多数时间都在向上或向下的通道中运行。
    如果一个开发商恰巧在楼市的高峰期售出了已推出单元的绝大部分，手上也并没有太多的土地储备，保有大量的现金等楼市回调地价跌落时扩充土地储备，在下一个高峰期再高价售楼，公司的实力当以几何级倍数扩充。这当然是理想中的情况，但实现起来太难。
    赵国雄向《地产》记者透露，即使在10年都没有涨回去的1997年香港楼市最高峰，长实也持有了大量的土地储备，在2000、2001和2002年市况很差的三年里，长实在香港的售楼额都是排名首一首二的。长实追求货如轮转，把自己定位成一个高速流转的楼宇制造工厂，价钱高卖楼，价钱低也卖楼，价钱低相应土地价格也低。我们不等市，市场是永远等不了的，谁知道明天有什么事情？长实也有亏钱，但我们为什么能够挺下来，是因为赚钱的项目比赔钱的项目多很多。
    对市道理解透彻后就会敬畏市场。赵国雄说：“香港开发商不像大陆一样死扛，根据市况卖楼，不管未来怎么涨，现在也会赔钱出售，因为我需要现金。”
    扎好篱笆墙
    香港开发商老总跟内地开发商老总是共通的，他们都是绝顶聪明的人，不然的话也当不了开发商老总。他们最基本的想法也是一样的，就是为公司赚最多的钱。在应对房地产周期的经验上有不同的地方，香港开发商经过多次波动，最好的时候就开始打算如果市道变坏该怎么办，内地开发商这方面的经验比较少。
    《地产》记者通查四大家族旗下地产公司和其他香港上市开发商的财务报表，发现他们的资本负债比（有息负债/股东权益）相较内地开发商明显偏低，新世界最高，为24.35%；信和次之，为20.9%；新鸿基、长实和恒基都没有超过20%；最低的新鸿基仅为15.3%。这意味着相较庞大的资产总额，他们的银行借款数额很少。同时，长实、新鸿基、恒基和新世界账面上都保有超过百亿港元的现金。与内地开发商不停地滚动和扩张相比，在财务上，香港开发商比较成熟，没有用1块钱做10块钱的事。”
    赵国雄对风险的解释更具哲理化：“业务肯定是有风险的，没有风险就没有业务，关键是风险经过核算后看我们自己是否可以承担。长实讲究居安思危，思危并不是害怕，而是为了应变一些特别的事情。”         据《地产》

    链接：内地地产大佬过冬观点>>>>

    冯仑：结构变化要房企改变生存方式
    万通地产董事长冯仑在接受记者采访时表示：我认为这次调整不只是过冬的一个问题。事实上经济一旦波动必然带来两方面的市场变化，一个是价格、需求量的变化，一个是住房提供以及户型等结构性的变化。我们现在只是注重了价格、需求量的变化，而忽视了这个波动一定带来结构性变化。所以，结构性变化就是要换姿势，要迅速改变生存方式。
    过冬只是讲了第一个问题，我讲应对下一个蜜月一定要走出去，要变姿势，要出走都是着眼于结构的变化。这个结构的变化是市场经济通过波动达到进步的一个标志。

    潘石屹:楼市格局改写  房企阵痛过冬
    “住宅市场的大格局正在改写。”SOHO中国董事长潘石屹日前在接受记者采访时表示，房地产商要适应这种市场格局的变化，不能适应的就会淘汰出局。潘石屹认为，住宅房地产市场格局已经发生了很大变化。以前住宅市场以商品住宅为主，现在增加了许多保障房，有廉租房、经济适用房和两限房。对开发住宅的发展商来说，他们的市场空间变小了，“目前是调整的阵痛期。”
    他表示，在目前房地产大形势下，住宅房地产商做选择是很困难的事，应该在两年前就做出公司战略调整的。住宅，尤其是紧靠保障房的住宅，降价可能是选择之一。