2006年以来，江宁片区一直是南京楼市的主力，住宅的成交量、房价齐齐上蹿两年。即使是低迷的2008年上半年，江宁住宅成交量、房价依旧相对坚挺。与住宅市场的坚挺相比，江宁商铺则开始走入瓶颈区。一位业内人士称，江宁商铺存量大，人气不旺，已经造成商铺卖不出去，价格卖不上去的现象。

    交易量背后的尴尬
    根据网上房地产的相关数据，江宁商铺的日均成交量占全市总成交量的3成左右。无疑，江宁的商铺交易在低迷的市场中是显眼的。但据市场人士透露，江宁商铺交易是“相对红火，绝对惨淡”。据悉，从2006年以来，江宁商铺不断入市，尤其是各个项目的社区商铺大量涌入市场，并量价齐升。如岔路口地区的左邻右里，一期、二期商铺共有1万平方米，从已开始的3000元/平方米无人问津，到2007年14000元/平方米商铺仍是抢手。目前岔路口地区，仅左邻右里一个项目，就有商铺4万平方米。周边如水月秦淮、亲水湾蓝岸、天地等项目均有商业用房推出。据悉，总面积超过20万平方米。与之相邻的百家湖板块，仅百家湖花园目前的在售（包括租）商铺面积超过2万平方米。同在百家湖板块的凤凰港商业用房、同曦鸣城则推出了主题商业街，据估计，仅这二者的商铺面积就达18万平方米。而未来的地铁一号线南延线江宁段周边商业用房超过150万平方米。
    早在两年之前，江宁的商业面积已经超过了两个新街口。业内人士保守估计，今年上半年江宁商铺的上市总量超过13万平方米，总存量超过40万平方米，而上半年销售总量为17.54万平方米。预计，下半年更有大量推出的新商铺房源。

    开发商无奈转型
    “人气不足是江宁商铺交易低迷的主要原因，再加上今年的大势不好，江宁商铺的挂牌量并不高。”南京墨子不动产负责人介绍，该公司在江宁的分支机构近期商铺挂牌量增加无几，成交量更是少之又少。
    业内人士认为，江宁居住人群职业及消费水平、习惯基本一致，造成商业业态单一，同业竞争强度大，商业经营选择面小，限制不同经营形式的商业用房需求，因此商业地产不能形成多种类、多主题、多形态的发展环境。再加上，入住率并不理想，交通便捷程度不高，制约了江宁商铺消化力不足。据了解，江宁商业的发展目前存在一个很大的缺陷，商业面积比较分散，没有形成品牌，没有形成特色。目前，这个板块主要以东山老商区、河定桥、开发区老城区形成的几个商圈为主，在百家湖、科学园等区域，大型商业没有很好地发展起来；再加上区域交通的弊端，给江宁的商业后续经营带来诸多不便。在不同的经营种类中，餐饮业发展比较充分，也获得了市民的认可，但是像教育、文娱、通讯等居民的主要消费品市场，目前都还不成熟。
    一些开发商已经看到了个中原因，也积极寻求出路。“我们现在只租不售了。”百家湖板块天元西路某项目销售经理介绍说，目前他们开始策划包装他们将近10万平方米的商铺，准备以主题街区的形式招商。