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易宪容:房屋土地实质所有权归属在谁手

2018/3/14 9:05:25      百度百家      

核心提示:土地出让金是费还是税,问题要搞清楚,购房者既然交了土地出让金,土地所有权又是国家的凭什么包括土地在内的价值部分还要征税?

对于中国房屋的土地所有权问题,这些年来,由于讨论混乱,由于与房地产这个产业相关的利益十分巨大,并由此形成了一个巨大的利益集团,这些人往往都会从文字表面现象来演义出一些混乱的意义,从而使得大众对此问题越来越混乱及越来越不理解。看看英国,看看香港,其土地拍卖时也是约定会99年的土地使用权,香港土地拍卖时,其价格更是高得令人难以置信,但是,从而没有看到香港居民购买住房之后,会纠缠在99年的房屋土地使用权上。香港人都会理所当然地认为,其购买住房之后,其住房已经成了完全的私产,根本就不用担心99年的房屋土地使用权会在99年后充公,而让其房屋的产权变更,让其私产变为私产。

我昨天刊出《中国房屋土地虚拟所有权?的文章之后,很多人对此概念仍然是一头雾水,有人认为自己购买的只能居住70年的房产,没有自己一寸土地;有人认为,要征收房地产税就得把土地出让金所交的钱先退回。真的是这些人又在捣浆糊。

比如,这些人说,作为一个世代中国人,生活在自己祖祖辈辈的土地上,花了毕生的血汗钱买了只能居住的70年房产,而没有自己的一寸土地,这是为什么呢?难道我们这一代做房奴,还要让自己的子子孙孙继续做房奴吗?

土地出让金是费还是税,这个问题要搞清楚,购房者既然交了土地出让金,土地所有权又是国家的凭什么包括土地在内的价值部分还要征税?第一,没有正式说法七十年后免费续期!第二,请先把己交了的七十年的土地费用还了再收税!

看到这些评论,不知道这些人是故意睁眼说瞎话,还是真的不明其中简单的道理,或这几年对个问题的争论,完全把国人对这个问题的理解搞得混乱了。或是受中国精致利己主义教育的人,为了自己的利益可能编出任何有利于自己利益的理由来辩护。

首先,土地出让金的概念完全是来自香港的制度,以往英属领地上的土地基本上是国家所有或皇室所有,土地拍卖时也是约定99年土地使用权,所以,在香港,没有任何商业用的土地是可以政府会免费赠送的,都得通过土地拍卖获得,都得付费。中国土地出让金制度来自香港,同样是商业用的土地要付费。因为,既然土地是一种商业使用行为,是为了获得利益而来,或通过商品的方式满足居住需求。香港99年土地使用权的土地要付费,那么国内70年土地使用权的土地为何不要付费使用?如果不是这样,国有土地谁都可免费使用,那么中国14亿人谁不会抢占一块土地?如果中国由于国有土地免费使用,那么中国一定是一个“丛林社会”了。许多人为了获得更多的土地一定会采取暴力的方式进行。这个时候中国肯定是“国将不国”了。更用不说,在土地私有产权制度下,不通过市场交易及付费,没有人是能够获得所需要的土地的。

还有,在中国土地国家所有的这种制度安排下,目前居民所持有房屋的土地所有权,名义上政府在拍卖土地时,约定70年土地使用权,土地所有权仍然归属国家所有。现在退一步说,假定当前约定的房屋70年土地使用权到期时不可再续约(实际上作为一种公共政策早就在《物权法》这个问题已经解决,70年到期时肯定是自动续约),但与房屋相关的土地实质所有权早就为购买住房者所拥有了。

正如我昨天的文章所指出的那样,在现代市场经济体制下,产权作为一种界定权利的制度安排,就是通过法律的方式把与财产相关的权利界定清楚,以便让当事人能够承担责任及获得利益。而财产的产权既可是整体性,即财产所有的权能为一个经济行为人所持有,也可以让产权权能分开及分离。比如财产的权能包括了所有权、使用权、控制权、支配权、剩余索取权、自由转让权等而分离。在市场经济下,财产的所有权之所以重要,就在于获得由所有权可以派生出其他产权的权能,财产所有权的目的就在于如何对财产使用、占有、有权自由转让及获得财产收益。如果一个经济行为人仅是要获得财产所有权,而不需要获得这些派生的权能,那么这个人拥有这种财产所有的意义肯定不大。这个经济行为人拥有不拥有这种财产所有权也不太重要了。国有产权制度之所以会认为具有严重的缺陷,就在于它的所有权是一种虚拟产权,即表面上所有权为国家所有,但实际上其他权能为一层层的代理人所获得及利用。

目前作为附着在土地上的中国房屋,表面上建筑这些房屋所使用的土地是只有70年使用权,所有权为国家所有。但实际上除了土地所有权名义上为国家所有之外,与房屋有关的土地其他权能早就转移到每一个购买住房者手上。购买住房者不仅拥有所持有房屋的所有权、使用权、控制权、支配权、剩余索取权、自由转让权,权能是完整的,也拥有该房屋所占用土地的使用权、控制权、支配权、剩余索取权、自由转让权、土地溢价获得取权等。在这种情况下,目前国内居民所持有的70年土地使用权的房屋,其房屋的权能基本上完全为房屋持有者所有,土地的国家所有权其实早就成了一种虚拟产权。因为中国房屋持有者已经把房屋相关的所有权益归属个人名义下。

试想,如果房屋的土地所有权不是一种名义产权或虚拟产权,而是一种实质性所有产权,那么房屋持有者只能对所购买的房屋使用70年,除此之外不经过所有者的同意是不可能自由转让,也不可把房屋所产生的收益归自己,更不可把土地所出现溢价归自己。最为简单的例子,业主把房子租出去,租客可以自由转让该住房吗、可以把住房产生的收益归属自己吗,这些房屋的权能完全归属业主所有,租客只用租赁期的使用权。所以,中国房屋的实质所有权早就归属业主名下,业主之外的是不可置喙的。中国房屋持有者已经获得了房屋实质性所有权,其土地名义所有权对他重要吗?更何况70年的土地使用权制度是一种权宜之计的安排。

(编辑:newshoo)
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