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吴晓波:房价到底会不会跌?

2018/9/29 8:56:52      吴晓波频道      

核心提示:今天中国的房地产市场就像是一只非常烫手的芋头,碰不得绕不开。可以说,这个行业正进入到一个新的供需迷茫期和政策不确定期。

最近经济下行,财经界的朋友们都在讨论一个问题,那就是繁荣了20年的中国房地产市场在2018年的下半年,会不会进入到一个新的拐点时刻?这个市场是不是真的要凉了?

一个特别值得我们关注的事实是,今年以来全国的房地产市场,都出现了罕见的土地流拍的现象。

我曾拿到的一份行业报告中提到,今年1~7月,全国土地一共流拍了796宗,其中一线城市土地流拍13宗,同比增加了225%,创下2012年以来的新高;二线城市流拍了154宗,同比增加了100%;三四线城市土地流拍量更大,达到了629宗,同比增加了121%。

而最新数据显示,2018年1~8月,全国300城共推出各类用地18468宗,流拍890宗地块,占推出土地宗数的4.8%,较2017年上升1.2%。

这样的景象也曾在2014年出现过,那一年的全国土地流拍总数达345宗。主要原因在于2014年经济下行压力大,大家都不愿意买房,开发商不愿意拿地,政府也降低了土地供应量,最后供需两不旺,导致土地流拍。

那么今年的情况跟四年前相比,有什么不同的原因呢?

第一,现在房地产企业的现金压力比当年还要大。

2015年和2016年前后是债券牛市,很多房企都发行了大量的债券,期限是三年,如今这些企业将进入到一个偿债的高峰期。Wind数据显示,2018~2021年四年间,房企偿债压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿和4971亿。而这相比于2015年和2016年,偿债压力增加了5~10倍。

除了偿债压力之外,房企融资也越来越难。在去杠杆背景下,监管部门三令五申,严禁资金违规进入房地产市场。今年1~8月,全国房企一共融资了7390亿,同比减少9%。其中,8月融资总额只有744亿,同比下降了23%。

因此,在巨大的资金压力下,房企拿地自然就越来越谨慎了。

第二,政府的坚决限价,抑制了房地产企业拿地的热情。

过去两年,全国各地城市为了抑制房价过热,出台了各种的限价政策。而限价之后,这些城市的房价几乎都走成了一条横线,每个月的均价都在上下几块钱波动。虽然房价得到了有效的遏制,但是房地产市场却被扭曲了,一手房与二手房的价格出现倒挂。

还有一些开发商因为限价的原因迟迟不愿意开盘。前两天去长沙,一家房产公司的朋友告诉我,他们在2016年下半年和2017年上半年拿的地,平均楼面地价要8500元,建筑成本4000块,而政府给的指导价只有12000元。

如果开盘销售,那么将卖一套亏一套,而如果不销售,企业的资金链就可能受到影响,因此陷入了卖也是亏、不卖也是亏的两难境地。

过去20年,房地产是中国增长最快的产业,具备产业关联度高的特点。今年上半年,房地产市场降温造成家电建材等相关行业的集体低迷。而政府卖地少了,其财政收入也捉襟见肘。那么这种大面积土地流拍的景象,对未来的房地产市场会产生什么影响呢?

一方面,未来的一段时间内,地价或将进入到一个下跌通道。根据数据统计,今年上半年,全中国20家代表房企的拿地成本同比下降了16.7%,其中,一线城市同比下降19.1%;二线城市同比下降7.5%;三四线城市同比下降18.1%。

但就地价成本而言,下降只是相对的。因为跟2015年相比,现在的地价成本依然很高。

另一方面,一个潜在的可能性是,土地流拍会导致新房的供应量减缩,未来甚至有可能进一步推动房价上涨。

今天中国的房地产市场就像是一只非常烫手的芋头,碰不得绕不开。可以说,这个行业正进入到一个新的供需迷茫期和政策不确定期。

(本文作者介绍:财经作家。本专栏为吴晓波微信公众号“吴晓波频道”内容。)

(编辑:newshoo)
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