弘阳地产:地产商业双轮驱动业绩增长强劲

2018年,弘阳地产实现合同销售额473.4亿元,同比增长84.2%,业绩增幅明显,行业排名提升至第58名。在土地投资方面,公司持续深耕长三角区域,并择机进入西南、华南、华中区域强二线城市及潜力三四线城市,全年新增土地储备约371.78万平方米,截至年底,总土储资源达1308万平方米,基本能够维持公司2-3年发展。2018年,弘阳营业收入达92.39亿元,毛利率为31.2%,盈利水平处行业中上水平,净负债率同比大幅下降19.4个百分点至68.3%。销售:

行业排名提升至58位

行业排名持续上升,销售同比涨幅居行业前列。2018年,弘阳实现合约销售金额约人民币473.4亿元,同比增长84.2%,并且企业3年内复合增长率达78%,业绩增幅居行业较高水平;实现合约销售建筑面积约为352.8万平方米,较去年同期增长107.8%。弘阳自2016年进入房地产行业排名百强以来,行业排名稳步上升,经过两年的发展,截至2018年底,行业排名已经上升到58位。同时,弘阳在2018年业绩发布会上还表示,公司2019年将力争达到600亿合同销售额,维持20-30%的业绩增幅。同时,公司2018年销售回款率高达90%,这主要是因为弘阳 “3671”(3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正)高周转运营效率。

销售业绩贡献主要集中在长三角区域。从弘阳的合同销售金额区域来看,长三角作为弘阳持续深耕区域,销售业绩贡献遥遥领先于其他区域,占比达93%,其中南京大本营位列城市业绩贡献首位,实现146.8亿元合同销售额。弘阳自2016年走出江苏以来,城市布局的均衡化优势逐渐体现,2018年除江苏省外的长三角区域城市合肥、杭州以及中西部城市武汉、重庆、成都均有业绩贡献。随着公司全国化布局加快,未来弘阳受区域政策、市场变动的风险影响将有所减小。

投资:全国化布局战略已初步形成

持续深耕长三角区域的同时,加速全国化布局。在土地投资方面,弘阳2018年在获取土地资源中,城市拓展良好,布局也更加均衡。2018年拿地销售比为0.36,略低于行业平均水平,通过招拍挂、股权收购等方式收购成功进入13个城市,获取371.78万平方米土储资源。从区域布局上看,弘阳坚持深耕长三角区域战略,新增建面占比达56%,并且相比2018年3月底前,成功获取了杭州、宁波、句容、绍兴、常熟、蚌埠、仪征7个长三角强二线及热点三四线城市项目;同时,公司还加快了全国化布局速度,在西南、华中区域成功获取209.4万平方米土地,并在佛山获得15.8万平方米地块。

总土储资源可维持企业2-3年发展。截至2018年底,弘阳总土地储备达1308万平方米,权益土储建筑面积为723.16万平方米,总土储权益占比为55%。根据公司2018年商品房销售均价计算,可售货值大约在1755亿,按照20-30%的年复合增长率,能够支撑企业2-3年发展,仍适当加强土储资源的扩充。截至2018年底,弘阳地产已入驻全国28个城市,成功布局长三角、西南、华南、华中区域,全国化布局初步成形。

企业应适当增加项目的权益比例。值得一提的是,弘阳拥有大量合作开发项目,2018年新合作拿地计容面积占总量的72%,新拿地项目计容面积权益占比超过60%,总土储资源中,权益占比不足60%。虽然弘阳在规模快速扩张的过程中,大量的合作开发起到了强有力的作用。但是合作开发毕竟是把双刃剑,未来,弘阳还需要进一步落实增权益的策略,增加企业项目的权益占比。

商业:物业投资及经营收入稳步增长

商业物业投资及经营营收同期增长58.8%。根据年报数据,弘阳2018年商业物业投资及经营收入为3.59亿元,比去年同期增加115.7%。综合其2015年-2018年,在企业营业收入中的占比来看,除了2016年、2017年南京弘阳广场A1馆因2016年进行装修升级导致其租金收入减少,南京弘阳广场的主题乐园因自2016年10月起进行升级工程导致其门票收入减少外,整体来看,从2016年到2018年,其商业物业投资的营收占比是稳步上升的,尤其是其南京弘阳广场经过两年的改造后,整体商业物业投资及经营的营收占比相比去年增长了1.2个百分点至3.9%。

坚持“地产+商业双轮驱动”的多元化集团产业战略,和大多数以住宅为主营业务的房企不一样的是,弘阳地产自从诞生之初就带有商业基因,具备行业内较有特色的发展优势。其母公司弘阳集团从家居建材批发起家,1996年开始住宅开发,2006年拓展到商业开发,一直以来坚持商业与住宅共同发展。公司以轻重结合的运营模式作为拓展商业板块的主要路径,推广“弘阳”品牌。2018年“双Mall+游乐型”的南京弘阳广场重装升级,常州弘阳生活+成功开业,同时入驻合肥、衡阳、烟台、广州、扬州和济宁六大城市,并且公司2019-2021年至少有5个项目逐渐开业。截至到2018年底,弘阳握有的大量优质持有型商业资产,如桥北弘阳广场、常州弘阳广场等,总运营项目建面达50.8万平方米,另外公司还有8个在筹建项目,建面达69.5万平方米。

结束语

业绩增幅明显,全国化布局加速。2018年,弘阳实现合约销售金额约人民币473.4亿元,同比增长84.2%,并且企业3年内复合增长率达78%,业绩增幅居行业较高水平;在土地投资方面,弘阳积极深耕长三角,成功获取杭州、宁波、句容、绍兴、常熟、蚌埠、仪征等长三角强二线及热点三四线城市项目;同时,公司还加快了全国化布局速度,完成西南、华南、华中区域布局。为保证规模与利润双赢发展,弘阳在三方面有进一步优化空间:第一,需注重销售规模与资产规模的均衡发展。第二,提升行政管控效率。第三,债务结构有提升空间。一方面,弘阳自2015年以来快速发展,加快了资本投入力度,获取优质土地资源需要动用更多资金;另一方面,2018年长短期债务比为1.02,长短债基本相当,有调整债务结构的空间。

克而瑞地产研究

编辑:gifberg