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世茂房地产:权益比例持续下降、滞后重仓三四线

2019/5/17 7:37:15      大众证券报      

2018年世茂房地产合约销售 1761.5亿元,同比增长74.8%,行业排名也再次回升,但需要注意的是库存面积在连续三年下降后又有所反弹。规模的增长,一方面来自于城市的扩张和深耕发展,另一方面与不断加大合作力度也息息相关。2018年世茂新增土地建筑面积1615万平方米,权益比连续三年下降至59.7%。在财务方面,得益于2018年销售回款的大幅增加,现金同比增长50.3%至496亿元,在手现金充裕,能为企业未来土储获取以及经营提供强大助力;与此同时,财务结构健康,净负债率连续七年保持在60%以内。

销售:同比增长74.8%

2018年世茂房地产实现合约销售金额1761.5亿元,合约销售面积1068.7万平方米,分别同比增长74.8%和76.3%,目标完成率126%。在经过三年的掉队之后,世茂销售排名上升5个名次至第11位,离十强只差一步之遥。销售的增长,一方面来自于城市的扩张与深耕,2018年城市覆盖87城,同比增长85%;同时,高产能城市持续深耕,其中福州、泉州、宁波、济南等城市均贡献超过50亿元的销售额。另一方面,世茂2018年销售可售货源充足,去化率65%,估算供货达到2710亿元。

值得注意的是,2018年末世茂库存物业面积525万平方米,同比大增94%;其中,已竣工库存135.1万平方米,可供销售未竣工面积389.6万平方米,分别同比上涨10.7%和163.8%,主要是2018年新供货项目去化率大幅下降11个百分点至64.6%。世茂在加大推盘力度的同时,也要进一步提升去化率,以防再次造成库存问题。

投资:三四线拿地远超过去

四年布局调整略显滞后

2018年世茂房地产新增96幅地块,新增建筑面积1615万平方米,同比增长52.4%,权益建筑面积963.9万平方米,权益建筑面积占比60%,同比下降5个百分点。从历年的新增拿地的权益建筑面积来看,权益比呈现下降的趋势,体现出世茂加大与其他企业的合作,从而实现规模扩张的诉求。此外,2018年世茂三四线新增的土地较多,同时通过底价拿地的比例为48%,有效的降低了土地成本,使得新增拿地823.5亿元,同比减少28.5%,拿地均价成本同比降低53%至5099元/平方米。

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2018年世茂持续加大三四线的拿地力度,在三四线城市新增土地建筑面积914.4万平方米,同比增长135.2%,占比为56.6%,同比增长20个百分点。2015年世茂进入了长达两年的调整期,在拿地方面就提出“回归一二线”,重点加大一二线的投资开发与供货力度,在三四线城市主要以去库存为主。随着三四线库存的消耗,在规模追赶诉求的推动下,近两年世茂又逐步加大了三四线土地的获取,2018年三四线新增建筑面积更是超过前4年的总和。但是,随着目前棚改热度的衰退以及部分三四线城市需求的透支,未来三四线市场是否可以持续有待观察,世茂加大布局三四线显得略晚,未来是否会再次面临之前的库存问题也是未知数。

就新增土地的区域分布来说,世茂2018年在珠三角新增的土地占比依旧最高,达49.5%,占比同比2017年持平;中西部占比24.4%,同比增加11.4个百分点,土地建筑面积393.5万平方米,同比增长了185.5%,增长最大,在中西部市场贡献逐渐加大的情况下,世茂也加大了该区域的布局。

截至2018年世茂总土地储备达5538万平米,同比增长16%,总土地储备中涵盖264个项目,分布于全国87个城市。总土储货值超过9000亿元,其中长三角、粤港澳大湾区以及福建地区超过了2000亿元,华北区域1630亿元。福建地区土储货值较同比上升600亿元,上升幅度较大,随着世茂在该区域的深耕,该区域已经成为世茂销售规模扩张的重要贡献区域。

财务:负债结构健康

净负债率连续7年保持60%以下

2018年世茂实现营收855.1亿元,同比增长21.4%,其中来自物业销售收入809.0亿元,同比增长21.1%。在物业销售收入方面,其中泉州的收入金额最高为117.1亿元,超过一百亿元,是首个入账销售收入破百亿元的城市,此外,青岛世茂公园美地入账销售收入达人民币33.38亿元位居项目营收首位。2018年毛利润同比上涨25.8%至269.5亿元,毛利率同比增加1.1个百分点至31.5%;净利率14.4%,归母净利率10.3%,同比皆有些许微降,但仍保持行业较好水平。

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在资本运营方面,世茂现金充裕,债务结构合理。2018年世茂持有现金496亿元,同比增长50.29%。现金的增长,一方面得益于回款金额同比增长70.3%至1374亿元,另一方面则在于世茂多元的融资活动。2018年世茂通过发行境外优先票据以及中期票据等方式募集资金,还首次发行了21.5亿元人民币点心债,同时获批4年期5.7亿美元以及35.5亿港元境外银团,利率为Libor/Hibor+2.5%。截至2018年年底,世茂房地产综合平均融资成本为5.8%,同比上升0.5个百分点;净负债率为56.6%,同比上升0.3个百分点,保持在60%以内的水平,处于行业较低水平。此外,现金完全覆盖短债,现金短债比1.58,长短债比2.49,虽然整体同比微降,但整体财务状况比较健康。

克而瑞地产研究

(编辑:gifberg)
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