华润置地2018年实现销售金额2106.8亿元，超额完成销售目标，业绩全国化分布更趋均衡。市场转冷下逆周期囤地发力，新增土储同比大增84.9%，一线投资比重进一步加大的同时，加码布局有产业支撑的三四线城市以作为拿地规划的良好补充。

销售：超额完成1830亿元销售目标业绩分布更趋均衡

华润置地2018年实现销售金额2106.8亿元，同比增长38.5%，超额完成1830亿元目标;合约销售面积1198.9万平方米，同比增长25.6%。2018年华润置地在销售排行榜中又上升一位至第九，四年来平均复合增长率达24.9%。与此同时，基于今年可售货源同比增长25%至4159万平方米，去化率同比下降5个百分点至58%，华润置地在继续强化去化的基础上将2019年的销售目标锁定为2420亿元。

投资：逆向拿地增幅84.9%总土储覆盖全球70个城市

2018年华润置地继续贯彻相对激进的拿地策略，全年新获取103个项目，新增土储建筑面积达2213万平方米，同比大幅增长84.9%;新增土地投资金额1513.5亿元，同比增长26.5%。同时，2018年拿地楼板价回落至6839元/平方米，同比下降21.7%，其中一、二线城市以及三四线城市楼板价分别下降29.8%、17%和39.7%。截至2018年末，华润置地总土地储备为5957万平方米，同比增长21.6%。其中，开发物业土地储备5014万平方米，同比增长22.8%;投资物业土地储备943万平方米，同比增长15.6%，充裕的土地储备为企业的持续稳定发展提供有力支撑。

财务：稳健财务结构下盈利指标全面提升汇兑风险或需谨慎关注

2018年华润置地实现营业收入1211.9亿元，同比增长18.9%，其中开发物业和投资物业(包括酒店经营)实现的收入分别同比增长17.5%和24.5%，投资物业发展迅速;扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利为193亿元，同比增长17.8%;毛利率进一步提升3.1个百分点至43.4%，在行业内保持领先;同时净利率与归母公司净利率分别小幅增长1.0和2.5个百分点至22.4%和20%。

华润置地2018年在业绩稳步增长、投资力度加码的同时，资本结构优化显著。现金短债比和长短债务比分别增长52.9%和60.1%至3.21和4.98，现金流充裕，债务结构稳健。净负债率下降2个百分点至33.9%，主要由于去年发行了永续债计入权益;若将永续债视作有息负债，净负债率为37.7%，同比小幅上升1.8个百分点，但在行业中仍处于低位。与此同时，加权平均融资成本连续三年企稳于4.5%以下，受融资环境收紧影响甚微，在行业内表现突出，为企业发展提供良好支撑。

商业：超额完成100亿港元收入目标商业蓝图持续推进

除了开发物业板块外，投资物业一直以来是华润置地的一大发展重点。2018年华润置地新开业8个购物中心，全年实现租金及酒店经营收入合计109.3亿港元，同比增长24.5%，超额完成了100亿港元的目标，并预计2019年增幅继续超过20%。投资物业的毛利率同比上升了4.5个百分点至65.9%。与此同时，华润置地积极推进投资物业的投资布局。2018年华润置地新增投资物业建筑面积275万平方米，同比增长43.9%，分布于深圳、天津、杭州、南京等城市。截至2018年末，华润置地现有投资物业总建筑面积921万平方米，其中包括购物中心储备项目43个，已开业项目35个，另有管理输出购物中心项目25个，规模位居行业前列。

随着国家“粤港澳大湾区”发展战略的推出，华润置地将投资战略向深圳、广州、东莞等大湾区重点城市延伸，并借机积极拓展城市更新项目。截至目前，企业跟进城市更新项目30余个，落地16个，项目预计总建筑面积约2200万平米。展望2019年，华润置地将在保证开发业务有质量增长的同时，推动城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育、影院等业务创新协同发展，拥抱新技术，聚焦城市、消费和产业的升级，持续向城市综合投资开发商转型。

克而瑞地产研究