房企融资环境迎来持续改善 碧桂园获逾1500亿元综合授信

秋末冬初的楼市,频频吹来政策暖风。

11月28日晚间,证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。至此信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”。此前,“预售资金监管新政”、“金融16条”、“降低金融机构存款准备金率”等多项政策已先后落地,龙头房企的估值率先得到修复。11月29日早盘,内房股全线跳涨,碧桂园、富力地产、正荣地产、新城发展涨幅均超过10%。

消息面上,除了政策利好频发外,多家外资机构也纷纷看好内房股未来走势。11月24日,高盛上调碧桂园评级至中性,目标价上调至3.2港元/股。此外,汇丰也上调碧桂园等多只内房股目标价与评级,并认为当前估值已超过之前的低点,这次反弹幅度将更加强劲。多重因素作用下,自11月初以来,碧桂园(02007.HK)的股价涨幅已近2倍。

2022年收官在即,在密集的利好政策支撑下,以头部房企为风向标,市场密切关注房地产市场未来发展之路。

融资环境迎来持续改善

近期密集出台的利好政策,无疑为眼下身处寒冬的房地产市场注入了一股及时的暖流。

2022年的房地产市场有多冷?国家统计局数据显示:2022年1-10月,全国房地产开发投资113945亿元,同比下降8.8%;商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%。第三方机构的统计数据同样传递出寒意:百强房企2022年1-10月销售操盘金额同比降幅达44%。

在市场信心不足、需求不振的情况下,满足房地产领域的合理融资需求,做好风险防控,加大住房金融业务结构调整力度,是达成“稳地价、稳房价、稳预期”目标的重要举措。

2022年11月21日金融街论坛年会上,证监会主席易会满就表示,要密切关注房地产行业面临的困难挑战,支持实施改善优质房企资产负债表计划,继续支持房地产企业合理债券融资需求,支持涉房企业开展并购重组及配套融资,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

短短一周后,证监会便发布了股权融资这“第三支箭”。包括“第一支箭”信贷投放、“第二支箭”债券融资在内,房企融资端已然“三箭齐发”。

2022年年内,房地产融资利好政策不断,多部门表达出了对房地产融资政策的支持。今年5月,监管层将碧桂园、龙湖、美的等房企列入示范性发债试点房企,并为其发债提供信用保护工具;8月份以来,为部分房企纾困举措再升级,碧桂园、龙湖、雅居乐等企业先后完成发债、配股,无论是融资规模还是速度都优于此前;9月底,监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度,要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元;11月初,中国银行间交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具约2500亿元。

在此背景下,作为优质房企之一的碧桂园今年在境内外的融资渠道持续保持通畅:5月份,公司成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的民营房企,成功发行5亿元;9月份,公司又再度发行中期票据15亿元;10月份,公司一项拟发行20亿元的ABS债券项目状态更新为“已受理”;11月份,公司又完成配股融资净额38.7亿港元。

中指研究院监测数据显示,2022年10月份房地产企业非银融资总额为557亿元,同比上升16%,是今年以来首次出现同比正增长。在剔除因为交换要约而发行债券的企业后,2022年1-10月,有11家民营房企共发行约552亿元新债券,其中万科、龙湖、碧桂园等优质房企的发行量居前。中指研究院企业事业部研究相关负责人表示:“与行业进入下行周期的初期相比,整体融资已出现修复迹象。”

逾1500亿元授信何以花落碧桂园?

持续改善的融资环境,也为房企在资本市场赢得了青睐。港股中万科、碧桂园、美的置业等房企的股价近期都出现了快速拉升。而在11月25日,碧桂园旗下多只公司债券一度因涨幅较大出现“临停潮”。这背后的原因值得探究。

就在公司债券“临停潮”到来的前一天,即11月24日,碧桂园与工商银行、中国银行、邮储银行等三家银行签署战略合作协议,总共获得超过1500亿元的综合授信支持。合作各方表示,将充分发挥各自在资金、运营、风险管控、资源整合等专业优势,共同促进房地产市场平稳健康发展。

(碧桂园和中国银行签约仪式现场)

国有大行此番大额授信,也被市场视作金融机构积极落实人民银行、银保监会等部门一系列支持政策和“金融16条”支持房地产的具体举措。就在11月23日,人民银行、银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(“金融16条”),强调要保持房地产融资合理适度。

实际上,碧桂园并非唯一获得综合授信支持的民营房企。11月23日,多家国有大行分别宣布与万科、美的置业、华润置地、龙湖、金地等房企签署战略合作协议。11月24日,碧桂园获得综合授信的当天,另有十余家房企也出现在名单中。从授信额度看,工商银行和邮储银行提供的意向性融资总额分别达到6550亿元、2800亿元。

截至11月29日,多家国有大行给予碧桂园、万科、龙湖等十余家房企的意向性授信额度已超过16000亿元。上述房企何以率先获得授信?

从已公布的房企名单不难看出,优质房企成为近期出台的政策最大受益者。如碧桂园,其过往的稳健经营和财务表现无愧“优质”二字。2022年1-10月,碧桂园权益合同销售金额达3094.2亿元。其中,9月和10月权益销售金额连续两个月出现环比增长,展现出很强韧性。而在第三方机构发布的全口径销售榜单上,碧桂园继续位列行业第一。

“优质”的另一体现是在权益可售资源的储备上。布局核心区位及供需关系良好的城市,早已成为房企的共识。截至2022年6月底,碧桂园的权益可售资源约为1.22万亿元,另有潜在权益可售资源约为2917亿元,合计约为1.51万亿元,可支撑公司未来的销售需求。更重要的是,这些权益可售资源有约96%分布在常住人口50万人以上的区域,分布在五大都市圈的比例更是高达75%。

申万宏源分析指出,支持政策力度进一步加强,将有力推动优质民营房企信用恢复及融资恢复,或也标志着保主体政策的实质性推进。短期推荐包括碧桂园在内的5家受益于信用修复的民营优质房企。

“保交付”成企业试金石

中指研究院还指出,政策的陆续出台将从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展。预计在房企债务展期和增信发债后,企业资金压力或将得到一定缓解,实现以时间换空间。同时,“保交楼”将促进购房者信心恢复,支持个人购房信贷带动市场销售恢复。

的确,在行业持续下行、市场信心缺失,叠加多区域疫情影响,能否保证交付已成为考验各大房企成色的“试金石”。在这方面,以碧桂园为代表的优质房企做出了表率。

2022年前三季度,碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已在30个省、267座城市、910个区县,累计合同交付共45万套房屋,累计交付面积超过5300万平方米。

根据国家统计局数据,碧桂园今年前三季度累计交付面积约占全国18%,相当于全国每交付5套房屋就有1套是碧桂园的,是名副其实的交付大户。

(碧桂园凤凰城学林苑项目实景)

此外,碧桂园上半年有36个区域146个项目165个批次实现“交房即交证”。其中碧桂园江苏区域在2022年前11个月,已实现如期交付8100+套,在顺利交付的同时,包括滨江华府、樾府、凤熹台、中央公园、江南世家、柏悦华府、凤凰城、伯爵台、泊云间、大学印象、陵江府在内的11个项目实现了“交付即办证”。

“交付即交证”听起来容易,但实际上需按照政府要求,及时落实竣工验收批建手续、施工建设管理等相关工作,做好各类验收及办证等各环节的手续,才能通过验收。要做到这些,首要条件便是房屋质量必须过硬。

以碧桂园江苏区域内凤凰城学林苑项目为例,很多业主入住后可能出现的房屋质量问题,早在施工阶段就得到了有效解决。仅仅是防水问题,就囊括3次蓄水实验、48小时蓄水实验、外窗淋水实验等多道工序。在处理空鼓问题上,施工团队则力争从源头解决,什么情况下才可贴墙砖、贴墙砖的工艺细节、贴墙砖所用的粘贴剂……每一道工序都马虎不得。

2022年9月,该项目提前一周便将房屋交付到业主手中。6栋楼共788套,当天的交付比例已近90%。而交付现场的另一处细节,更是令业主吃下了“定心丸”——项目联动句容不动产登记中心为业主提供“交房即交证”服务。从业主提交材料到审核发证,只需要十几分钟。

(碧桂园凤凰城学林苑项目实现了“交付即办证”)

据悉,碧桂园江苏区域在多个项目中,通过与当地政府部门深度合作,前置办证流程,尽最大努力让业主收房当日即可领取房产证。在中央“保交楼、稳民生”的号召下,这样的“提前交付”和“交房即交证”在碧桂园全国多个区域内不断上演。

吃下“定心丸”的不止是业主。在一套政策组合拳的支持下,优质房企对于度过行业低谷期也充满了信心。国金证券认为,当前的政策已经覆盖房企“债券、信贷、股权”三个融资主渠道,一套政策组合拳能一定程度防止风险扩散,从短期到长期的资金援助能支持部分优质民营房企渡过低谷,是一颗“定心丸”。

眼下,房地产行业“稳市场与保企业并存”的发展方向已然明确,多措并举之下,全力疏通房地产融资的各类管道将为房地产市场早日回归正常轨道奠定坚实基础。优质民营房企无疑将率先从中获益。

编辑:newshoo