兴业证券&克而瑞研究对2020年12月房地产市场基本面研判认为，从供应层面来说，12月份的房地产市场供应量出现了一个井喷，很多城市的环比供应都出现了100%以上的增长。像上海，因为11月份基数相对比较低，所以12月份环比大增了400%多，同比2019年增翻了一番，达到了150万平方米的供应量。广州达到了200万平方米，连续几个月市场供应都处在一个非常高的位置，相对于2019年同期也有48%的增长。广州、上海这两个城市，推动了一线城市在2020年最后一个月供应环比大增95%，同比提升了45%。北京和深圳基本上跟2019年同期相比也有20%和30%的增长。二三线城市里，像成都、杭州、合肥、厦门、东莞、福州、宁波这些热门城市，在2020年最后一个月供应量都有暴发式的增长，少的百分之五六十，多的100%以上的环比增幅。所以整个来讲，在2020年最后一个月供应的确是出现了比较明显的放量。从单月成交情况来说，在供应放量的推动下，成交环比也有明显的增加，环比出现了明显的翘尾因素，但增幅不及供应。

从一线城市来看，成交整体走势非常不错。环比增速最大的还是上海，环比增长67%，广州36%，深圳是环比下跌14%，一定程度上跟深圳目前调控压力比较大，签约备案限制比较多有很大的关系，市场实际情况可能并不是如此。所以一线城市最后一个月成交量环比增长26%，同比增长了72%。12月份北京的成交量也突破了100万平方米。一线城市，2020年总体市场走势相对非常不错。

二三线城市分化非常明显。重庆前几个月相对来说比较低迷，最后一个月翘尾因素很明显，环比增长45%。武汉基本上进入下半年之后，整个市场后期乏力状态，最后一个月环比同比都出现了一定的下滑。长沙在供应的带动下，同样也出现了同环比的明显增长。苏州全年市场都不是特别的景气，但最后一个月同样也是出现翘尾因素，环比大幅增长了60%。西安从数字上来看，整个市场是下滑的，但主要在于它供应相对不足，尤其是城区和一些核心新区供应相对不足。在年尾，西安供应的上升后也带来了成交的大幅回升，单月成交145万平方米，环比增长是44%，同比增长40%。整个一二三线城市，最终在12月份环比是15%，同比是5%的增长。

兴业证券&克而瑞研究认为，从库存和供求比来看，由于多数城市在12月份的供应量都有很大程度的提升，所以我们看到很多城市出现了比较明显的供过于求状态。典型的像北京、成都、深圳、苏州供求比都是超过了1.2倍，甚至达到了两倍以上。最终多数城市库存都出现了同环比的上升。

从消化周期来看，除了个别城市偏高之外，依然还是处在一个比较低的位置。总的库存来讲，尤其在一二线城市，目前我们还是维持原来的判断，没有什么太大的担心。北京、青岛、成都、大连、长春这些城市，现在库存相对来说压力比较大一些。

从全年成交来看，一线城市平均同比增长12%，这里面增长相对比较明显的是上海和深圳，同比有20%的增长。二线城市同比下滑6%，这里边下滑比较明显的是重庆、武汉、西安、南宁、苏州、长春都有接近20%或者是20%以上的同比跌幅。二线城市里像杭州、宁波、合肥这种城市是增长的。当然可能因为2019年基数比较低，所以同比增长比较明显。所以二线城市最终平均是下跌6%。三四线城市，因为我们监控的三四线城市主要是集中在长三角和大湾区，包括像唐山、烟台这种城市，所以整体来看，三四线城市总体的表现还可以，全年同比增长大概在10%左右。

克而瑞地产研究