日前，国家统计局公布了2020年1-12月国民经济运行情况以及房地产行业数据。总体来说，1-12月房地产行业韧性显现，开发投资额累计同比增长7%，商品房销售面积和销售金额分别累计增长2.6%和8.7%。与之相对的则是,土地购置与房屋新开工面积均低于2019年同期，融资端“三条红线”对行业影响显著,政策长效机制作用正逐渐显现。

去年行业销售金额增速高至8.7% 

据国家统计局数据：2020年商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%(预期1.5%)。其中，住宅销售面积15.5亿平方米，同比增长3.2%。商品房销售额17.4万亿元，同比增长8.7%(预期7.7%)，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额15.5万亿元，同比增长10.8%。

去年12月全国商品房高量销售表现是支撑全年行业增速超预期的关键。其中，商品房销售面积、金额分别为25252万平方米、24644亿元。融资与信贷层面的双双收紧使得房企愈发追赶销售回款的进度，去年12月商品房销售面积、金额较11月分别环比增长44%和42%，同时打破2019年年末高点成为近5年单月销售规模最高。

去年12月新开工、拿地同比增6%、21%，二者全年累计同比仍未回正

据国家统计局数据：2020年12月全国房地产开发企业房屋新开工面积为23348万平方米，同、环比分别增长6.3%和14.6%。受年底新开工翘尾影响，全年房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，降幅比前11月份收窄0.8个百分点，仍未回正。

在房企缩短项目周期、加快可售货值入市的策略，叠加传统销售节点刺激，去年12月全国房屋新开工面积出现环比翘尾。但值得注意的是，对比来看12月同比增速略低于2019年同期7.4%增速。这一方面是2020上半年房企土地购置面积仍处于历史低位，待开发土地的减少制约了新开工面积的增长;另一方面融资收紧胁迫房企对开工继续采取保守态度，在新开工进度上审慎而行。

据国家统计局数据：房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，降幅比前11个月份收窄4.1个百分点，比上年收窄10.3个百分点。值得一提的是，年末土地市场“翘尾”如期而至，去年12月成交土地4945万平方米，同比增21%，规模创去年新高。

去年12月投资同比增速跌破10%，开工、拿地双翘尾助全年投资同比增7%

据国家统计局数据：去年12月全国房地产开发投资额为11951万平方米，环比降7.61%，同比涨幅收窄至9.4%。全年累计完成开发投资141443亿元，同比增长7.0%，增速比前11个月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%。

如上文所说，新开工、土地购置年末的双双翘尾使得去年12月开发投资额累计同比涨幅继续扩大，但仍需注意的是受融资端“三条红线”的影响，房地产开发投资额单月同比增速已连续3个月收窄，至去年12月已降至10%以下，后续增长劲头略有乏力。

综上，我们对于后市给出如下几点判断：房地产业继续发挥经济稳定器作用，开发投资额、行业销售规模均超预期且创新高。但中央“三条红线”下融资收紧，房企对资金管控明显收紧，全年土地购置与新开工增速均为回正。

商品房销售来看，2020年全国整体销售规模恢复迅速但区域间分化明显，部分城市房价同环比回落与销售去化仍较困难，凸显热市下“冷场陪跑”本质。同时年末个人及企业贷款新政的实施将从银行口径对行业产生压力，短期将影响部分城市成交表现。

在“三条红线”下融资管控收紧的压力下，房企资金运用将更加审慎，房企将更加专注于到位资金的运用，对于土拓投资与建安投资的投入出现明显放缓。房地产开发投资额受前两者影响已出现增长降速，后续增速将短期面临乏力。

克而瑞地产研究