2021年5月，市场热度延续，虽然房企推盘量有了大幅回落，同、环比齐降，不过整体成交量与4月基本持平。一线、三四线城市经历了前期需求集中释放，小幅回调，二线城市则迎来此消彼长的轮动行情，同、环比增幅分别达到了20%和7%，杭州、武汉、厦门等同比涨幅超50%。在此背景下，狭义库存继续下降至5.7亿平方米，广义库存持稳在37亿平方米，去化周期则降至10.8个月。

商品房待售面积连续3个月回落至5.1亿平方米，住宅降幅最显著 

国家统计局公布数据显示，5月末，商品房待售面积达51026万平方米，比4月末减少410万平方米。其中，住宅待售面积减少399万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积减少7万平方米。目前来看，整体库存延续上月回落态势，低于去年同期。分业态来看，住宅待售面积降幅显著，主要得益于5月成交热度延续，东南沿海城市诸如杭州、厦门等市场持续火热，供不应求带动整体库存回落。相较而言，办公、商业待售面积降幅有限，较上月下降均不超20万平方米，整体去化压力依旧较大。

狭义库存：连续下降至5.7亿平方米，一线城市齐降、三四线城市涨跌参半

2021年开年以来，狭义库存除2月显著跳减之外，一直延续高位震荡态势。据CRIC监测数据，2021年5月百城商品住宅库存量达到了56926万平方米，环比微降1%，同比增长2%。“金三银四”销售旺季已过，5月房企推盘积极性略有回落，环比4月下降三成;成交热度延续，整体成交量与“银四”基本持平：一线、三四线城市同环比齐降，需求释放后略有回落;二线城市市场热度稳步回升，同环比齐增，显著好于去年同期。总体来看，成交量略高于供应量，狭义库存小幅微降。

不同能级城市狭义库存变动情况不尽相同：一线城市同环比齐降;三四线城市库存持稳，变动不大;二线城市市场热度稳步回升，库存环比小幅回落2%，同比增长6%，增幅有收窄趋势。

库存消化周期：下跌至10.8个月，东北二线和部分三线城市去化承压

5月得益于狭义库存微降，成交热度延续，与上月基本持平，去化周期稳中有降，由2021年4月末的12.34个月微降至10.79个月，显著低于2020年同期水平。

不同能级城市去化周期均保持降势：三四线城市降至11.99个月，略高于百城平均;一二线城市去化周期与百城基本重合，持稳在10个月左右，整体库存风险基本可控。

广义库存：同比增7%至37亿平方米，三四线城市同比增幅高于百城平均。

虽然狭义库存小幅微降，但受到5月北京、杭州等十个城市迎来首轮集中供地成交，土地成交规模较上月大幅增长，未开工地块总量上升，使得当月百城广义库存小幅微增，2021年5月末达376152万平方米，环比微增1%，同比上涨7%。各能级城市环比变动不大，基本与上月持平，同比来看，二三线城市显著高于去年同期，同比涨幅基本在6%-9%左右，一线城市广义库存持稳，同比去年持平。

克而瑞地产研究