时至6月，我国公募REITs正式迈入上市五周年重要时刻。五年来，公募REITs从首批试点逐步走向常态化发行，底层资产范围持续扩围，已覆盖高速公路、产业园区、能源、市政环保、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心等多类基础设施资产，为盘活存量资产、服务实体经济和丰富投资者配置工具发挥了积极作用。

近期，公募REITs二级市场波动有所加剧。截至6月30日，中证REITs全收益指数年内有所调整。此后，估值、资金、基本面三方面信号正在发生积极变化。中信建投证券等多家券商研究所近期指出，当前公募REITs市场已进入估值低位区间，随着指数基金发行、险资入市预期升温和长期配置需求释放，市场供需格局有望边际改善。

估值回归历史低位，配置性价比显现

从估值角度看，本轮调整已较充分反映短期压力。截至6月30日，产权类REITs分派率与十年期国债收益率利差接近2.8%，处于95.5%的历史分位，已接近2024年初、2025年初两轮市场底部区域。回顾前两轮利差高位后，公募REITs市场均出现不同程度的估值修复。本轮调整后，当前估值安全垫进一步夯实，市场已经具备重新审视长期配置价值的基础。

在低利率和资产荒环境下，公募REITs兼具相对稳定现金流和强制分红属性。当前产权类REITs平均分派率约为4.6%，产业园区、仓储物流等部分板块分派率已超过5.3%。对于中长期资金而言，市场短期波动带来的估值回落，反而使优质资产的预期回报重新具备吸引力。

增量资金入市在即，市场供需格局有望改善

资金端变化是本轮市场反转的重要变量。首批4只中证REITs全收益指数基金已公告于7月1日至7月7日集中发售，单只产品募集上限3亿元，合计最高可带来12亿元增量资金。指数基金落地后，将为公募REITs市场引入更加稳定的被动配置资金，有助于改善市场流动性和投资者结构。

同时，二级债基将REITs纳入投资范围、险资入市政策预期升温，均有望推动公募REITs从存量博弈走向增量配置。与短期交易型资金相比，保险资金、指数基金、养老金等长期资金更关注资产现金流稳定性、分红确定性和长期回报，资金属性与REITs产品特征更为匹配。随着增量资金渠道持续拓宽，市场供需关系有望逐步修复。

基本面运行稳健，抗周期及高景气资产具备较强业绩支撑

从基础资产经营情况看，公募REITs整体韧性仍在。2026年一季度，消费、保租房、市政环保等抗周期板块表现相对稳健；高速公路、能源、数据中心等现金流稳定性较强或景气度较高的板块仍具备较强业绩支撑。

市场研究机构指出，当前市场已处于估值筑底、资金改善、基本面分化但整体稳健的关键阶段。后续可重点关注三条主线：一是分子端稳健的抗周期板块，包括市政环保、水电及火电、政策性保租房等低波动方向；二是符合国家战略或景气度边际修复的板块，包括数据中心、部分仓储物流和交通基础设施项目；三是原始权益人扩募诉求较强、储备资产优质、长期成长路径清晰的REITs产品。

经过五年发展，公募REITs已从试点阶段迈入提质扩容和制度完善并行的新阶段。商业不动产REITs落地、指数基金推出、长期资金入市预期增强，均意味着公募REITs市场的投资者基础和产品生态正在持续丰富。短期调整往往是长期资金重新定价优质资产的窗口。随着增量资金逐步入市、市场情绪修复和基本面验证推进，公募REITs市场有望从估值底部逐步走向修复阶段。对于坚持中长期配置的投资者而言，当前已进入值得重点关注和积极研究的时间窗口。

张世斌