2020年开局，新冠肺炎疫情凶猛来袭，售楼处关闭、工地停工，对原本就下行压力加大的房地产行业无异于雪上加霜。时至2月末，无论是销售、新开施工还是土地出让都远未回归正轨，究竟新冠肺炎疫情的影响会持续多久?2020年购房需求是被迫取消还是延期释放，房企土地购置、新开工又会受到怎样影响?我们力图聚焦行业5大核心指标——全国商品房销售面积、全国商品房销售金额、全国房地产开发投资额、房屋新开工面积、房地产开发企业土地购置面积，通过分析新冠肺炎疫情影响程度，在去年末的基础上，再评估疫情对2020年中国房地产行业的影响。

若3月好转尚可补救，持续到6月将影响较大

纵观近5年房地产的开发和销售数据，其周期性的特征也比较明显：1-2月恰逢传统假期，在全年的平均权重不超过10%，对全年数据的影响有限。3、4、5月平均权重保持稳定，基本在6%-8%不等，“金三银四”成交旺季一般会出现一波小阳春行情;6月年中需求集中性爆发，平均权重将攀升至10%以上。

因而乐观和悲观预期下，将呈现出截然不同的行情表现：倘若疫情在3月份结束，二季度房地产市场便能恢复正常的销售节奏，一季度积压的购房需求或将平移至二季度有序释放，房地产市场有望迎来阶段性的销售窗口期，届时成交量或将明显回升。房地产开发投资额、新开工面积、土地购置面积等投资性指标受到的影响也相对较小，在宏观政策及地产调控的放松预期的背景下，企业完全可以通过加大资金投入，加快工期等方式追赶因疫情造成的不良影响。

倘若疫情在6月份结束，长达半年的销售停摆，工程进度耽搁，难免会对整体行业销售、投资带来较大的负面损失。一方面，疫情压力下，国内经济、居民收入势必受到拖累而造成消费降级，且当前房价“居高不下”，基本也接近刚需客群的购买力极限，成交量预期会大幅回落，缺乏基本面支撑的三四线城市尤其这样。另一方面，因销售低迷，对于多数房企而言，即便得到了政策性支持，现金流压力依然不容小觑。员工开支、利息支出等“刚性开支”时刻威胁着房企的资金链，在这样严峻的考验下，房企难免在拿地、投资、新开工方面“缩手缩脚”，造成与开发投资相关的一系列指标出现“滑坡”。

2020年商品房销售悲观预期面积-15%，金额-10%

我们依据乐观、悲观两个预期，分析了疫情对各指标造成的不同影响，得出了以下的评估结论：一是房地产下行周期叠加疫情影响，全年销售增速将稳步回落。2020年商品房销售面积约为145481-162774万平方米，较2019年同比变化在-15%~-5%之间，商品房销售金额为143257-159917亿元，同比降幅维持在10%以内。目前情况来看，若疫情在3月结束，仅是需求释放点向后移动，整体成交规模稳中微降;若疫情持续到6月，则商品房销售跌幅基本在10%-15%左右。

二是开发投资额保持降势，预计2020年全年的投资开发额为18312-20681亿元，较去年同比变化-7.25%~4.75%。因房地产开发投资主要来自于建筑工程投资 (65%)和土地购置费(35%)，和房企施工和土地购置密切相关，因而受疫情影响程度也相对较大，若疫情持续至6月全面结束，整体投资开发增速极有可能由正转负。

三是新开工面积将稳步回落，跌至负区间。预期2020年房地产新开工面积量在205892-217795万平方米，较2019年悲观预期为下降9.36%，乐观预期为下降4.12%。一方面，新开工通常滞后于土地成交两个季度左右，2019年土地购置面积创十年来新低，这也将直接 “拖累”2020年的新开工指标，房企不得不面临“无地施工”的尴尬境况;另一方面，虽然目前多数房企都已复工，但因建筑工地人员密集且以外地务工人员居多，难免受疫情波动影响，故而悲观预期降幅有可能超9%。 

四是土地层面受疫情波及相对较小，测算出的2020年房地产土地购置面积量为25063-25822万平方米，较2019年的同比变动在-2.94%-7.84%这一区间。多数政府的全年供地计划基本不会受到疫情干扰，主要源于政府供地计划一般在上一年年末便有安排，主要是基于地方开发，财政平衡等角度考量。新冠肺炎疫情在2020年1月才开始全面暴发，因而疫情最多推迟了地方的供地节奏，并不会导致全年供应量的明显下降。不确定因素主要源于若疫情在上半年都得不到缓解，房企或因现金流紧张而延缓拿地节奏。  克而瑞地产研究