本报讯(记者 兰文) 日前，新城控股披露2019年年报称，公司2019年全年实现合同销售金额2708亿元，平稳完成2700亿元的销售目标，同比增速放缓至22.5%。面对今年年初疫情影响下较为波动的市场，新城控股主动下调2020年的目标。克而瑞研究员沈晓玲、汪维文分析认为，这正是公司行稳致远的考虑。以下从销售、土储、财务和商业等方面全面解读2019年年报。

销售：调降2020年目标

年报显示，2019年全年新城控股实现合同销售金额2708.0亿元，平稳完成全年2700亿元的销售业绩目标，虽然同比增速放缓至22.5%，但是仍保持在了行业第八位置。全年销售面积2432.0万平方米，同比增长34.21%。不过针对2020年的销售，新城控股提出了2500亿元的目标，相较于2019年下调业绩目标，面对疫情影响下较为波动的市场，新城的这一目标较为谨慎，也比较保守。

三四线城市销售占比持续扩大，有待提升城市能级。2019年全年新城控股销售的城市能级出现了进一步下滑，三四线城市销售金额占比已超过60%，二线城市占比下降至32.8%。虽然新城销售主要集中在风险较小的长三角三四线城市，但是目前的环境而言，二线城市人口吸附力更强，在去化方面更有保障，企业城市能级未来仍具调整空间。

持续推进全国化，长三角外地区销售占比升高。从销售的区域分布占比来看，新城立足长三角，持续拓展全国化的布局效果正在逐步显现。2019年新城环渤海、珠三角以及中西部三大区域的销售占比都出现了同比增长，长三角销售金额占比下降，仍保持了55.8%的水平，是企业销售的核心区域。

土储：逐步恢复拿地力度

年报显示，2019年新城控股新增土储总建面2508.5万平方米，新增土储总价607.4亿元，以总建筑面积计平均楼面地价2421.5元/平方米。拿地销售比0.22，相较于百强房企平均的0.34拿地力度较小，其中大部分为上半年新增。不过在2019年末及2020年初，新城控股的拿地力度有所恢复，且年报中企业也披露了未来的投资管理思路转换为保障 “多拿地、不拿错地”，未来投资力度仍将持续回升。

调整投资结构提升城市能级，权益比例大幅提升至80.5%。根据企业披露明细，2019年新城新增土储中，一二线城市占比均有回升，其中二线城市占比回升明显，同比上升8.6个百分点至35.8%。在权益比例方面也有明显改善，新增土储总建筑面积的权益比例由2018年的50.1%大幅度上升至80.5%，可以看出企业在拿地时有意提升权益比例。

土储仍旧充裕，城市能级仍待提升。截至2019年底，新城已在全国105个城市布局，拥有1.24亿平方米的总土储建筑面积，相比期初增长13.2%;如果以企业披露的总可租售面积剔除掉累计签约面积我们得出企业剩余可租售土储总建面为7519万平方米。整体来看，目前的土储总量足够满足企业2-3年的开发运营所需。在城市能级方面，新城总土储中一线城市占比约2%，二线城市占比约36%，三四线城市占比约62%，其中长三角三线占总土储比例为36%，未来在城市能级方面，新城仍有进一步提升空间。

盈利：地产结算收入大增

年报显示，2019年新城实现总营收858.5亿元，同比增长58.6%。营收增长主要由于地产业务收入增长，这一方面得益于新城下半年基本完成了中期制定的两倍规模于2018年下半年的竣工目标，另外其下半年的并表比例相较于上半年有14.8个百分点的上升，因此当期地产开发结转收入同比大幅度增长58.0%达803.2亿元。

结转项目毛利率下滑导致各项盈利能力指标出现不同程度下降。得益于结转收入的增长，新城控股2019年盈利规模增加，实现毛利润同比增长41.1%至280.2亿元，净利润同比增长9.2%至133.3亿元。但是由于当期结转的营收基数较大，另外结转项目整体毛利率水平不高，因此各项盈利能力指标均有不同程度的下降，虽然按照企业公布的口径是由2018年的36.7%降至32.6%。由于A股的会计准则与H股有差异，如果计算毛利时剔除税金及附加，那么2019年新城控股的毛利率为26.1%，优势不再。

偿债：各项指标稳健 

年报显示，截至2019年底，新城控股共持有现金639.4亿元，相较期初上升40.8%，企业现金短债比微降至2.09，现金两倍覆盖短债，短期内无偿债压力。长短债方面企业长期债务规模相比去年下降，因此截至2019年末企业长短债比下降至1.42，未来仍有优化空间。整体来看新城债务结构依旧稳健，手握现金数量较多，可以考虑适度扩大投资。

净负债率大幅度下降至16.4%，融资成本升至6.73%。截至2019年底，新城控股净负债率大幅度下降32.6个百分点至16.4%，属于非常低的水平。虽然企业各项财务指标均十分稳健，但其融资成本已连续两年升高，2019年平均融资成本在6.73%，未来企业应把握低利率窗口期，争取降低融资成本。

经营活动净流入明显增多，手握现金增加使得净负债率大降。从企业现金流量表三大项来看，新城控股2019年现金流入净额同比增长超过十倍达到435.8亿元。究其原因，企业地产销售业务现金流入同比增加了608.8亿元，这部分现金流入帮助企业实现了现金总量的增长。另外企业也收缩投资，2019年投资活动现金流出相比2018年减少了109.8亿元。