继7月17日国家开发银行、中国建设银行支持市场力量参与城镇老旧小区改造签约仪式在京举行后，7月20日，国务院办公厅正式对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围以及支持政策等。

业内人士表示，老旧小区改造加速推进，带动存量市场翻新需求，看好老旧小区改造带来的增量机会。防水、涂料、管材、保温材料等细分领域有望明显受益，同时地产集中度提升、精装占比增加，带动市场向B端建材龙头企业倾斜。地产资本赋能产业链优质企业，看好建材家居龙头长期成长空间。

事件驱动 老旧小区改造指导意见出台 

7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。

随着“旧改”上升到国家层面，老旧小区改造政策频出，此次发布的《意见》明确了老旧小区改造的时间表、路线图，强调要大力改造提升城镇老旧小区，提出“2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户;到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到‘十四五’期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”，并从建立健全组织实施机制，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，完善配套政策等6个方面进行了具体部署，明确了城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围等，进一步细化改造内容和政策利好，将有助于后续更好地推动老旧小区改造。

7月17日，在住建部大力推动下，国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西五省，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署了支持市场力量参与城镇老旧小区改造的战略合作协议。

根据签约内容，在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向五省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。其中，国家开发银行预计将向吉林等五省提供2610亿元贷款，中国建设银行预计将向重庆等9个城市提供1750亿元贷款，旨在通过金融机构与地方政府的共同努力，激发市场主体参与的内生动力，为全国提供可复制可推广的经验做法。

行业前景 “旧改”潜在存量规模巨大

根据中国城市科学研究会 《城市旧居住区综合改造技术标准》，老旧小区指的是城市建成区范围内建成使用20年以上，或环境质量差、配套设施不足、建筑功能不完善、结构安全存在隐患、能耗、水耗过高，建筑设备老旧破损的居住生活聚集居地(不包括危旧房，或列入棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划的旧居住区)。

据住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波此前在第十一届全国既有建筑改造大会上介绍，我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。其中，未达到节能50%标准的建筑面积还有17亿平方米，缺乏无障碍设施的建筑面积19亿平方米，基础设施老化、环境较差的小区数量超过10万个，占老旧小区总量的60%以上。

根据城镇居住建筑面积体量来测算，1999年新增城市住宅建筑面积为48490.7万平方米，根据老旧小区定义“城市建成区范围内建成使用20年以上”，合理估计2019年新增老旧小区面积约为4.8亿平方米。2020年、2021年和2022年新增城市住宅建筑面积分别为62147.6万平方米、47157.4万平方米和129500.0万平方米。据此估算，2020年、2021年和2022年将会分别形成新增老旧小区改造规模6.2亿平方米、4.7亿平方米和13.0亿平方米，尤其在2022年，旧改规模显著增加。那么“旧改”潜在的存量规模则将分别在2020-2022年达到48.2亿平方米、52.9亿平方米与65.9亿平方米。

恒大研究院常务副院长夏磊测算认为，按老旧小区改造的三大内容来看，基础类的改造平均成本约每平方米300元，按40亿平方米待改造面积测算，预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元;改善类改造若只考虑电梯和停车，预计需要至少2.66万亿元;而对于提升类改造来说，若按每个小区投入400万元、17万个小区估算，需要0.68万亿元。因此，保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

投资机会 存量翻新市场带动建材需求

中银证券表示，在“旧改”带动的产业链运转方面，钢材、外墙涂料、水泥、砂浆、建筑保温材料、木材等建筑设计和建筑材料属于建材行业产业链;停车设备、绿化设备、电梯等属于建筑装修产业链。 

在小区特色风貌、机动车位等改造的同时，能够带动家电、家具、家居装潢以及汽车等居民的内部消费需求增长，而完善休闲健身、养老托幼等其他设施，也能够引致社区居民对当地社区内物业、餐饮、零售、教育、养老等服务的消费需求。此外，在通信设施建设方面，光纤到户和5G建设的改造内容也进一步促进新基建产业的发展。

国信证券认为，参照《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》(2017)，根据测算，全国老旧小区基础类改造对防水材料、涂料、管材及保温材料的市场需求分别为249亿元、566亿元、366亿元、332亿元;按2020年3.9万个老旧小区改造目标折算，数量占比约23%，对应基础类改造对防水材料、涂料、管材及保温材料的市场需求分别约57亿元、130亿元、84亿元和61亿元。若考虑到自选类改造部分以及居民自发进行户内二次装修，或带动市场空间进一步提升。

此外，国信证券指出，老旧小区改造加速推进，带动存量市场翻新需求，看好老旧小区改造带来的增量机会，防水、涂料、管材、保温材料等细分领域有望明显受益;同时地产集中度提升、精装占比持续提升，带动市场向B端建材龙头企业倾斜，地产产业资本赋能产业链优质企业，看好建材家居龙头长期成长空间。具体标的上，国信证券推荐坚朗五金、兔宝宝、再升科技、东方雨虹、科顺股份、三棵树、帝欧家居、永高股份、伟星新材、雄塑科技。

中信证券认为，老旧小区改造不仅是政策事件驱动投资，也会给防水、涂料、管材和物业管理的基本面带来切实的变化。重点推荐东方雨虹、亚士创能、保利物业和伟星新材等公司。 刘扬