稳筑、深耕、思变,碧桂园:稳稳地迈进“而立”之年

刚刚过去的2021年,用“熬”这个字来形容地产行业颇为合适。这一年,楼市降温、土拍遇冷,部分高负债房企由于资金链紧张,陷入债务违约、经营困难、项目停工等危机之中。

而在众多已经公布的上市房企财报中,碧桂园的数据引起了记者的关注。2021年全年,碧桂园实现营业收入5230.6亿元,同比增长13%,实现归属公司股东权益的合同销售金额约为5580亿元,权益合同销售面积约为6641万平方米。统计显示,2015年至2021年,碧桂园权益合同销售金额复合增长率达29%。

如果同样将上述信息也转化成一个字去表达,那就是“稳”。而随着记者研究的深入,发现这份财报取得如此成绩的背后,蕴藏的是碧桂园这家正值“而立”的房企对时代脉搏的思考。

稳筑,回款率连续6年超过90%

除了权益合同销售金额7年来稳步增长外,碧桂园的权益回款率也已连续6年达到90%或以上。2021年全年,碧桂园权益物业销售现金回笼约为5022亿元。

此外,碧桂园的稳还体现在财报中债务规模、融资成本的持续向好。截至2021年年底,碧桂园总借贷余额同比下降2.6%至3179.2亿元,现金短债比达2.3倍。期末净负债率为45.4%,相比上年底下降了10.2个百分点。加权平均借贷成本较上年底下降36个基点至5.2%。同时,碧桂园可动用现金余额高达1813亿元,现金储备充足,短期偿债无忧。

(碧桂园2021年度业绩发布会现场)

无论是财务状况的持续优化,还是债务规模的稳步下降,亦或是融资成本的逐年走低,一个不容忽视的背景是,在“房住不炒”定位下,我国房地产调控政策2021年以来不断完善,房地产市场不断呈现出新的变化:商品房销售增速明显回落、房地产开发投资增速放缓、销售回款成为重要资金来源……

这更加突显这份财报中关键数据取得的不易。要知道,自2021年下半年开始,因销售和现金流疲软引起的流动性减弱、再融资受阻,穆迪等国际评级机构已下调了多家国内房企的评级。内地地产行业进入下行周期以来,三大国际评级机构更是接连下调受评房企评级或展望达250余次。而鉴于碧桂园持续优化的经营和财务基本面,公司得以保持评级稳定。穆迪、惠誉仍维持对碧桂园“投资级”评级,标普维持公司“BB+”评级,展望“正面”。

于浪潮变动中,依旧稳立于潮头,这是碧桂园的年报中传递出的极为重要的信号。

深耕,权益销售额破5000亿元

财报中传递出的另一个信号是碧桂园对“深耕”的坚定不移。

报告期内,碧桂园共获取333幅土地,权益总代价约为1416亿元,其中,新获取土地85%位于五大都市圈。在5580亿元归属公司股东权益的合同销售金额中,有68%的销售额贡献来自于三四线城市。

公司管理层在2021年度业绩说明会上表示:“要更加聚焦于以大都市圈为首的一二线和强三四线城市。”而地处上海、南京两大都市圈交汇处,又是准二线城市的常州,在碧桂园的布局体系下,显然具有探究一番的独特价值。

自此处回看,碧桂园与常州这座城市的结缘颇具前瞻性的眼光。苏南区域自2013年首进溧阳,打造溧阳碧桂园、燕山公馆项目,其后又落子金坛,直至2017年年底,碧桂园开启了与常州主城的故事,翻开了深耕常州的崭新篇章。

那一年,碧桂园将目光投向常州主城区,相继开发壹号天禧、浅水湾、都市森林、翡丽都会等多个项目。碧桂园既是城市快速发展的见证者,更是参与者。

(花溪源著现场实景)

2020至2021年,碧桂园苏南区域再迎突破,拿下了原五中地块,在城市中心打造首个TOD项目——名门1923,随后再进武进,获取新月时光,并再次重仓溧阳、金坛,花溪公馆、天目湖大境、花溪源著等项目相继开盘。而每一笔深耕之作伊始,成本、设计、运营、营销等多个部门都会第一时间进入选地环节,探讨所选地块是否与区域规划相匹配。

在龙城这片沃土上,碧桂园苏南区域一步一个脚印,蓬勃发展。

全国范围内,每一座深耕的城市形成了一个点,而一个个与时代相伴并坚持口碑至上的点又相互交织,形成了一张面向全国的网。在碧桂园目前所布局的城市中,有161个地级市的市占率超过5%,其中有13个城市的市占率高于20%,55个城市的市占率在10%-20%。

市占率的优异表现换来的是销售额的回报。在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构统计的2021年度销售排行中,碧桂园以全口径销售额7588.2亿元稳居行业榜首,且为唯一一家在7000亿元档次的房企,也是唯一一家权益销售额破5000亿元的房企。

思变,机器人施工面积超过700万平方米

稳筑而致远方,深耕而通全局。从2021年财报数据看,碧桂园也确实无愧磐石之姿。同时,碧桂园并不满足于眼下的成绩,如何在稳中求变、求新,为可持续发展助力成为公司不断探索的方向。

比如,要结合行业当下特征调整考核标准。在3月30日的碧桂园2021年度业绩说明会上,碧桂园集团总裁莫斌表示,随着房地产行业的变化,碧桂园内部的考核标准也进行了调整,在市场上行的时候以销售规模为考核目标,市场平稳时以销售回款为考核目标,现在市场下行的时候则以可动用资金为考核目标。

常务副总裁程光煜则在会上提出,收并购将是公司2022年比较重要的拓展手段。据其透露,从2021年四季度开始,碧桂园就对现有合作方的项目,进行了收并购安排,已与十多家房企的80多个项目进行了谈判,目前已收购了35个项目,另有30个项目还在谈判中。

此外,碧桂园的发展正得到银行机构的充分支持。截至2021年年底,公司未使用授信额度约为2615亿元。而在2022年3月,公司先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。分析人士认为,充足的授信额度增强了公司经营的灵活性和稳定性,可以更好地把握市场上所呈现的收并购等机会。

而对于未来继续投身机器人事业的决心,碧桂园则在2021年年报的开篇就用较大篇幅进行了阐明。根据财报所述,2022年,碧桂园将全力开展智慧建造体系应用实验,实验成功后,将率先在公司的项目上进行推广应用。凭借在高科技智慧建造上的优势,公司也将积极融入国家多层次住房供应体系,共同推动房地产市场的平稳健康发展。

(施工中的卷扬式外墙乳胶漆喷涂机器人)

截至2022年2月底,碧桂园旗下的博智林已有21款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖25个省份(直辖市、自治区)超过350个项目;累计交付超过750台,累计应用施工面积超过700万平方米。

财报中,碧桂园对于未来的思忖还有很多,有些已如收并购安排、机器人业务一样取得实质性进展,有些尚处于萌芽状态。但无论是怎样的成绩,对于如此体量的碧桂园而言,求变求新背后的不易,更显得这种精神的难能可贵。

写在最后

人常言三十而立,这里的立指的是立业、立身。对于迈进“而立”的碧桂园而言,于业,公司财务状况持续优化、债务规模稳步下降、融资成本逐年走低,在行业竞争中保持稳固态势;于身,在房地产行业分化加剧的背景下,碧桂园保持战略定力,精准和均衡布局各线城市,找准自身定位。2022年,这个属于碧桂园的而立之年,其将交出怎样的成绩单,值得期待。

编辑:newshoo