袁钢明谈租房新政影响——

房价下降趋势或有所减缓

经济学家、中国社会科学院经济研究所研究员、清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明昨日在接受大众证券报记者采访时表示，国家提出要鼓励发展住房租赁市场，是扩大房地产需求、提供房地产支撑的一种措施。但在目前没有房产税的情况下，租房新政有利有弊，有扩大需求也会有走向疯狂的危险性。总体来说，会使房价下降的趋势有所减缓。

租赁新政扩大需求有弊有利

住建部近日会同发改委等八部门联合印发了 《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。对此，袁钢明表示，我国的房地产市场总体来说还处于调控过高房价的变化过程中。这种变化过程中有可能会出现意料不到的失控现象，比如说调控过程中各种各样的猜测投资因素比较多，人们会担心在这种调控过程中会不会突然出现房价暴跌。这是调控最害怕的，在这种又想调控过高房价、又害怕房价下跌太厉害的情况下，就要考虑在调控过程中实现软着陆,不要出现房价急剧地下跌，因此就要想尽办法用一种实际的需求来支撑，那么租赁市场就是这么一个需求支撑。

袁钢明认为，租赁市场有弊有利，有这样两种可能性：一种是投机投资性的。如果是为了投机出租而来购买房子的话，房地产的价格就可能会过高，有的人会超出自己的居住需求来买房子那么这种投机投资性的购买房子就会使调控非常困难。因为是投机的话就可能超出自己的能力通过大量贷款根据市场风向来投机，如果出现房价下跌的情况下，可能就会抛售。而如果是自己居住的话，就不会抛售。所以说只要是这种投资性的购买房子就会出现各种问题使得调控很困难。

“还有一种因素就是这种租赁市场的好处，是更利于调节的中间因素。”袁钢明表示，有经济实力的百姓买了房子再把它租出去，可以解决买不起房子的人或暂时不买房的人靠租房居住的需求。因此我们要发展租赁市场满足租房人的需求。因为完全靠公租房满足百姓租房需求是不可能，所以要发挥市场的力量。出租房也是房地产的重要组成部分，人们不能都去买房子，而租房能调节市场的供求关系，租房市场是任何国家房地产市场都不能缺少的一部分。所以活跃租赁市场是为了调剂房地产市场的供求关系或者是结构性的关系，是必要的，有利于地产市场的活跃，或更有利于调节。

不出台房产税或使房价上涨

“既然要发展租赁市场，就要发展健康的正常的合理的市场，抑制投机性因素，还要征税。”袁钢明表示，因为只有征税，以后在二手房交易过程当中税多了，就会对这个发展租赁市场的投机带来一定程度的压抑和控制。我们国家在控制房地产方面有些问题，就是缺少房地产税。房产税是什么?房产税就是个人持有的房子越多你交的税收就越多。这样就能控制个人拥有过多的房子。但是我国现在没有房产税，没有房产税就会造成过多的没有任何成本和负担的多买房多出租。房地产变成了一个投机市场。这是咱们国家政策上的一个缺陷，如果这个缺陷不赶快弥补不赶快征收房产税，出租房市场的这种投机投资因素就会加强，有可能会导致房地产调控不会按照现在这样出现的下降趋势延续下去。

“所以租房新政到底是想干啥?当然是想扩大房地产市场的购买需求，但如果对房地产市场的过分需求不采取政策控制的话，那么就会反过来产生令人担心的因过分鼓励造成的混乱或者房价暴涨的情况。”袁钢明强调，在目前没有房产税的情况下，租房新政的确有利有弊，有扩大需求也会有走向疯狂的危险性。他从研究者的角度来看，对于不征房产税单纯的鼓励租赁也有担心。更重要的是人们对当前调控的走向，到底房价是上涨还是下降并不清楚。到底是想加强调控的力量还是反过来?实际上调控措施以来房价有所下降，但是有些人已经承受不住了。什么人承受不住?房地产商承受不住了!房地产商认为房子不好卖了，所以他们的负债银行贷款还不清了，所以他们要求房价调控的力量不要太大，希望购买房子的需求还能保持住，这种需求里面就有投机需求或者租赁需求，希望这个需求国家也能给予支撑。那么看看这个房地产租赁市场，实际产生的是一种反过来的情况。希望房价在调控过程当中下降的不要太快，要提供一种慢慢地软着陆的，希望调控不要使房价急剧地下跌。所以对租赁房市场的发展不像对买卖房市场简单，它有多种因素。

袁钢明认为，现在的一系列房地产调控政策正在发生作用，这么一个租赁房政策不可能完全抵消一些调控政策的效果。租赁政策只是一个支节性的政策、一个次要的政策，不至于让房价反转过来，大体上会使房价下降的趋势减缓。

租房新政目前已选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。至于为什么在12个试点城市里面没有选择北京、上海?袁钢明表示，北京、上海这两个城市的房价已经过高了，稍微有一点松动这两个城市的房价就会暴涨。如果这两个城市暴涨，其他城市是跟着这两个城市后面走的。 

记者 宗风岚