【编者的话】中国房地产市场经过近20年的发展，成为国民经济支柱产业之一，对国家经济发展起着重大的作用。房地产市场的活跃性，已成为大家买房居住和投资置业的需求。然而，目前中央将房地产市场定位于房子是用来住的，不是用来炒的。正是对高房价给房地产行业，乃至整个经济带来的危险性在政策上的调整;给火爆的房地产市场泼冷水、降降温。

俗话说，他山之石可以攻玉。日本房地产市场从兴起、发展、泡沫到危机的整个过程正是我国房地产可以借鉴的。本报刊发长城证券《日本房地产泡沫破灭对中国的经验借鉴》的报告，通过中日房地产市场对比、分析，找出可以吸收的经验，探索未来我国房地产的发展。全文分为上中下三个部分。今天，刊发 《日本房地产泡沫破灭对中国的经验借鉴》(下)。

房地产泡沫差异性比较

1、相似点

从日本房地产泡沫产生的原因方面来分析，导致中国房地产市场发展过热的情况和日本20世纪80年代的经济环境有一定相似。

●货币升值

同日本一样，中国自进入21世纪也开始面对欧美各国要求人民币升值的强大压力。改革开放以来，中国的经济进入飞速发展时期，由于中国的人力资源丰富且廉价，根据比较优势理论，制造业发展迅猛，经济结构偏向出口型，使中国一直以来处于对外贸易顺差，形成了数额巨大的外汇储备。这导致欧美诸国的强烈不满，贸易摩擦不断发生并且逐步升级，对人民币形成了巨大的升值压力。

自2003年至今，人民币汇率从美元兑人民币8.0∶1，上升到目前的6.6∶1，升值了17.5%。对人民币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国市场，许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外，人民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响，特别是2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，国内的大量闲置资本也选择进入股市和楼市。

●城市化进程与楼市预期

中国目前正处于加速城市化的进程之中，城市化水平在以每年1%~2%的速率增长。据联合国在2010年3月25日发布的一份报告称：中国的城市化进程发展很快，城市化水平从1980年的19%跃升至2010年的47%，预测到2025年将达到59%。在城市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设，将对地价和房价产生巨大影响。

中国的企业和居民对房地产市场形成了这样的刚性预期：土地属于稀缺且不可再生资源，在这个加速城市化的阶段，土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越高，而不会降低。如果现在不买地买房，将来就会要付出更大的代价才能拥有。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及企业对房地产市场的投入。

●政府管理缺失及土地制度不健全

政府在经营土地方面缺乏监管，一些房地产开发商和政府往往有着密切的关系，政府与房地产商及银行合作，把大量资产投入房地产市场的发展，暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置，影响了经济的可持续发展。

另外，中国的土地出让制度是由政府一次性收取出让金，这部分的收入进入财政收入，算作政绩考察的一部分。导致一部分政府领导人会超量开发和出让土地。目前，中国在房地产税制等方面也存在一些问题：征税面比较窄，税制安排不合理等等，对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。

2、差异点

中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期有许多相似之处，两国国内的经济结构都是以出口型经济为主，积累了巨额外汇，本币被迫升值，导致国内经济受挫等等。但是二者之间也有很大的不同之处，这也是笔者认为中国房地产市场不会像日本那样破灭的原因。

第一，日本当初被迫签订《广场协议》，承诺在一定时间内将日元升值到某一程度，中国现在虽然也面对人民币升值的压力，但是总的来说，升值的控制力还是掌握在中国政府手中。

第二，中国政府的宏观调控能力强于20世纪80年代时期的日本政府，政府对经济发展过热特别是房地产市场发展过热高度关注，政府先后出台一系列调控措施为房地产的过热发展降温，2010年国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即新国十条)，同时北京、深圳、广州、上海等一线城市已实行了“限购令”，对房价进行调控。

第三，经济结构的转变。2008年始于美国的国际金融危机对中国的净出口造成了很大影响，增加国内需求成为拉动经济增长的一大动力，相关刺激消费的政策频频出台，内需对经济的拉动力增大，中国的出口导向型经济也慢慢向“三驾马车”共同拉动经济转变。由此我们认为中国局部的房地产泡沫不会像日本90年代那样破灭。

城市化与人口特征

从购房人群看，近年的中国和日本1991年前后类似，20-50岁购房人群开始快速下降。美国、日本、中国等普查数据表明，20-50岁是住宅消费主力人群和购房适龄人群，日本20-50岁购房人群1991年前后迎来大拐点，而中国在目前也迎来大拐点。

从当前一线城市和三四线城市分化特征看，更像日本1991年。1974年之前，日本房价普涨，不同城市之间分化并不明显，1991年之前，日本大城市大涨，中小城市涨幅较小，分化明显。中国当前也具有类似情况，近期一线城市房价大涨，三四线去库存艰难，区域分化很大。

从增速换挡期进程看，中国类似于日本1974年前后。当前中国经济第一次面临增速换挡，这和1974年前后日本相似，从人均GDP来看，中国也和1974年的日本更像，因为1991年日本早已是高等收入阶段。这意味着，未来中国经济依然会维持中高速增长，购买力有一定保障，可以消化一定泡沫。而1991年后的日本经济停滞，购买力下降，无法消化泡沫。

不动产价格波动影响

与中国市场上房地产销售价格和土地价格分离的现状不同，日本的房地产价格主要由土地价格构成，消费者购买房产时同时会拥有相应土地的所有权，因此在日本提及房地产价格通常指的是地价数据，而在中国通常指的是房地产商品的销售价格。

2007—2008年是中国房价波动的分水岭，在此之前中国房价伴随着中国经济繁荣加速增长;全球金融危机使得中国房价出现短期下跌，伴随着政策调控中国房价又再次波动上扬，并在多次以及多种房地产政策调控下增速较危机前有所放缓。 长城证券