弘阳地产:营收大增,双轮驱动差异化发展

日前,弘阳地产披露的2019年年报称,公司合约销售金额651.5亿元,同比增长38%,超额完成目标9%。同期实现合约销售面积490.5万平方米,同比增长39%。提出2020年的销售目标为750亿元,若能保持当前增速,压力不大。克而瑞研究中心分析师沈晓玲、查明仪认为,之所以说压力不大,是弘阳地产2018年上市之后进入了快速扩张的上升通道,全国化布局见成效,江苏作为大本营贡献最大,销售金额占比达64%。以下从销售、投资、财务和战略等四个方面全面诠释年报。

销售:地产营收同比增长38%

年报显示,2019年弘阳地产合约销售金额651.5亿元,同比增长38%,虽相比前几年增速有所下降,但仍高于行业平均水平。对比2018年提出的600亿元预售目标,超额完成9%。同时,销售金额排名较上年同期上升6位,位列第54。同期实现合约销售面积490.5万平方米,同比增长39%,均价基本与上年相当,为13283元/平方米。业绩发布会上提出2020年的销售目标为750亿元,若能保持当前增速,压力不大。并且相比同规模房企,目标增速较大,若能达成目标预计排名将有所提升。

全国化布局见成效,江苏作为大本营贡献最大。上市前,弘阳还是一家根植于江苏的区域房企,近两年开始加大全国化布局。2018年,江苏所在的长三角区域仍是销售主力,金额占比93%,但中西部的核心城市重庆、成都和武汉也开始贡献销售额。至2019年,企业基本完成全国化布局,贡献销售额的城市由2018年的11个增加至27个,中西部金额占比提升至14%,珠三角板块也有所贡献。这部分得益于弘阳的“3671”大运营体系打法,即拿地3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金回正,有力地保障了全国化布局战略落地。

投资:做透大江苏深化全国布局

弘阳坚持“做透大江苏,深耕长三角,布局都市圈”的战略布局。年报显示,2019年弘阳保持了积极的拿地态度,新增57幅土地,新拓展了17个城市,包括济南、青岛、西安、长沙、温州和郑州等。新增土地计容建筑面积693万平方米,平均楼面地价上升22%至5607元/平方米,拿地金额约389亿元,按此计算的拿地销售比高达0.60。由于仍处于扩张阶段,管理层在业绩发布会上表示,2020年将把回款的40%-50%用于投资。此外,2019年近半新增土储位于江苏的深耕城市,达336万平方米,占比49%。截至2019年年末,弘阳拥有153个项目共1693万平方米土地储备,同比上升29.4%,权益建筑面积925万平方米,总土储权益占比约55%。按照目前的销售情况和增长速度来看,弘阳的土地消化周期约为3-4年,储备较为充足。从总土储布局来看,全国布局进一步深化,新涉足环渤海区域。2019年企业在上海设立双总部,也体现了这样的决心。

财务:公司将全面提升盈利能力

年报显示,2019年弘阳地产实现营业收入151.70亿元,同比大增64.19%,其中物业销售收入为贡献主力,为147.18亿元,占比97%。营收主要集中在下半年,这与企业的结转周期和节奏有关系,下半年交付的项目增多,使得全年营收增速回归到较高水平。此外,商业物业租金收入为4.52亿元,占比3%。

报告期内,弘阳地产实现毛利润38.13亿元,较2018年上升31.95%,但毛利率下降6.1个百分点至25.1%,低于行业平均水平。毛利率下降主要是受到交付项目的城市分布影响,高毛利项目结转变少。短期来看,楼面地价上升,但销售均价持平,利润率暂时不会有太大改变。但长期来看,由于企业采取商住结合拿地的策略,能低成本获地,并且随着新进入城市的深耕和产品升级,预期未来整体毛利将有所回升。同时,净利润和归母公司净利润分别为16.36亿元和14.68亿元,同比上升23.9%和4.1%。但净利率和归母公司净利率分别同比下跌3.5和5.6个百分点至10.8%和9.7%。归母公司净利率跌幅超出净利跌幅,是由于期内并表合作项目结转收入变多,拉低了归母公司净利率。

战略:双轮驱动差异化发展

基于自身独特的商业基因,弘阳地产坚持“住宅+商业双轮驱动”的战略。2019年弘阳商业经营板块实现营业收入4.11亿元,同比增加14.6%,酒店经营板块实现营收0.4亿元,同比增加7.5%,商业和酒店合计营收占比2.97%。虽然商业板块目前的营收占比不是很高,但企业在这方面投入较大精力,预计将成为未来的重要发力点。截至2019年,弘阳地产已在全国范围内累计开业4家商场,并且企业表示未来将持续扩大规模,2020年将在扬州、衡阳和燕郊新开3座商场。除此之外,弘阳引入了不少商业地产高端人才,包括曾在中海、龙湖和鸿坤任职的袁春,负责过万达多个业态并且在商业板块有丰富管理经验的沈嘉颖等。职业经理人带来千亿企业的经验和模式,将为发展中的弘阳提供更大的力量。

记者 兰文