日前，中海地产披露了2019年年报。年报显示，2019年中海地产 (含联营合营公司)共实现合同销售金额为港币3771.68亿元 (人民币约为3205.9亿元)，同比增长25%，完成了年度销售目标港币3500亿元的108%。克而瑞研究中心分析师房玲、易天宇认为，虽然今年中海没有提出明确的销售目标，但是在十三五战略规划中,2020年计划实现港币4000亿元，据2020年计划推货量人民币6800亿元 (港币约7500亿元)来看，目标实现难度不大。未来中海应继续加强规模的扩张，以保证行业地位。以下从销售、投资、财务和多元化经营等方面诠释2019年年报。

销售：合约销售同比增长25%

年报显示，2019年中海地产(含联营合营公司)共实现合同销售金额为港币3771.68亿元，同比增长25%，完成了年度销售目标港币3500亿元的108%;销售面积1794.42万平米，同比增长13%;销售均价21019港元/平方米，同比增长11%。2019年销售回款同比上升31%至人民币2991亿元，销售回款率达93.3%。

在十三五规划下,2018年中海销售开始提速，2018、2019年同比增长分别为30%、25%，2020年计划实现港币4000亿元。2020年中海计划推货量人民币6800亿元，折合港币约7500亿元，由此来看目标实现难度不大。未来中海应继续加强规模的扩张，以保证行业地位。此外，从销售金额的结构来看，中海地产(不包括中海宏洋)销售贡献主要来自华北区，规模达到了港币734亿元，占比20%;华东区域销售贡献也同样较高，达到了港币651亿元，占比17%。2019年中海于23个城市进入当地市场占有率前3名，贡献分布相对均衡。

投资：44城新增84项目寻求合作促发展

2019年中海地产继续保持较为积极的拿地态势，于中国内地43个城市和香港共新增84个项目，新进入贵阳和石家庄两个城市;其中中海地产(不包括中海宏洋)，新增拿地建筑面积1145.61万平方米，同比下降35%;拿地总价为人民币1485.18亿元，同比增长22%。此外，中海宏洋新增拿地建筑面积619.21万平方米，拿地总价人民币278.6亿元，分别同比增长23%、42%。未来中海仍将保持积极态势，2020年中海计划新增土地权益投资预算人民币1400亿元，相比2019年权益投资额人民币1134亿元增长了23%。

2019年中海地产在新增拿地方面减少了合作比例，权益建筑面积占比重新回到93%的高位，同比增加了16个百分点。独立运作虽然能够实现财务并表、便于管控提升利润空间等好处，但较低的合作比例或会带来规模发展较慢等问题。值得注意的是，2020年3月中海宣布了寻地合作计划，将积极寻求股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等吸纳土储，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。预计随着该计划的持续落实，未来中海新增土储规模及合作比例都将有所提升。

截至2019年年末，中海地产(不含中海宏洋)拥有土地储备6522万平方米(权益5317万平方米)，较年初微降7%;中海宏洋拥有土地储备2401万平方米(权益2194万平方米)，较年初增长13%;合计拥有土地储备达到8923万平方米，较年初微降2.4%。

财务：营利规模稳定增长，利润率有所下滑

2019年中海地产营业收入同比增长14%至人民币1636.51亿元，毛利润同比增长1%至人民币550.80亿元，净利润同比增长9%至人民币427.47亿元。虽然营收及利润都在增长，但均增幅不大，尤其是中海较为关注的净利润规模，自2015年后增速均徘徊在10%左右。净利润增速较慢，可能是由于中海过去几年销售增速较慢，从而导致营收、利润受到影响。目前中海在拿地投资和销售方面均有提速，预计未来营收规模增长也将加快，据悉截至2019年中海已售未结转金额人民币2753亿元，同比增长40%。在利润率方面，中海地产2019年的毛利率、净利率、归母公司净利率分别为 33.66%、26.12%、25.43%，分别同比下降4.14、1.12及0.76个百分点，虽然利润率指标均有下滑，但仍维持在行业前列。值得注意的是，中海2019年获取了多块地王项目，或会在一定程度上影响其未来盈利。

多元化：多元业务提升抗风险能力 

为了顺应大周期的发展趋势，中海还确立了面向今天、明天、后天的三个层次业务。其中立足今天，中海将投入约 90%的资源用于住宅开发，实现规模与利润持续增长;此外着眼于明天的可持续发展，将配置8%的资源用于持有商业物业发展;作为后天的业务，中海还将配置2%的资源用于养老、教育、物流等创新业态。

在持有商业物业方面，截至2019年中海地产共持有运营45栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店、长租公寓2家、自由办公项目12个，共取得投资物业租金收入人民币37.5亿元，同比上升26%;取得酒店和其他商业物业收入人民币4.1亿元，同比下降7%;合计商业物业总租金收入约人民币41.6亿元，同比增长22%。预计随着中海商业规模的不断扩张，有望实现写字楼及集中商业2020年50亿港元及2023年100亿港元的收入目标。

在创新业务方面，2019年中海实现创新业务营业收入人民币3亿元，共拥有在建及运营项目22个，总管理面积40.5万平米;其中教育项目14个，养老项目6个，物流2个。通过积极布局多元业态，中海不仅能够培育新的利润增长点，同时提升企业抵御周期波动能力。

记者 兰文