日前，中海地产(00688.HK)公布年度的中期业绩，上半年同比增长18.5%达到1508.5亿港元，完成2018年目标的52%。2018年上半年公司继续保持积极的拿地态度，新拿地面积789万平方米，同比增长24.6%。财务方面，盈利指标稳步上升，偿债压力不大。商业方面，租金收入同比增长超过50%，达到17.6亿港元。此外多元化业务方面，中海将长租公寓、教育、养老、物流等都纳入到了其未来的发展规划中，并重点发展城市服务项目。

销售：合同销售1508.5亿港元，完成52%年目标

2018年上半年中海地产 (含联营合营公司)共实现合同销售金额为1508.5亿港元，同比增长18.5%;合约销售面积847万平方米，同比上涨8.6%;其中内地销售为1445亿港元，占比95.8%，与往年比重保持一致并略有上升。

2018年中海稳中求进，全年销售目标2900亿港元不变，较2017年增长25%。主要是2017及2018年中海加大了拿地和开发力度，(含中海宏洋)2018年上半年新开工面积1597万平方米，同比增加43%;在建面积4456万平方米，同比增加56%。2018年上半年可售货值约3441亿港元，去化率约43.8%;下半年可售货值约4000亿港元 (年底有额外约1000亿货值),按照上半年去化率43.3%计算，全年销售数字有望突破3200亿港元。相对于同等规模其他企业而言，中海的目标仍相对保守。

投资：拿地较积极，权益比率下降

2018年上半年，中海地产拿地较积极，但相对于2017年进度相对缓和。期内，中海地产(不包括中海宏洋)在内地17个城市，共新增拿地建筑面积为789万平方米，总计拿地总价为人民币1245亿元。此外中海宏洋新增土地储备9块，建筑面积为201万平方米。

2018全年计划新拿地权益投资额1351亿港元，上半年所用约34%，2018年下半年将继续保持积极的拿地态度，且相对于上半年会适当加速，这除了与稳中有进的发展战略保持一致之外，也基于对这一期内土地市场竞争力度远低于去年同期的预期。

2018年上半年中海的拿地均价为7910元/㎡，同比下降4.3%，这为其毛利率的稳定上升、财务状况的良好奠定基础。中海地产表示，考虑到运营效率及应占收益，未来合作拿地比例会减少，且跟其他企业对比来看，目前中海的合作比例不高。当前房企之间的合纵连横越来越多，很多企业借助合作推动规模发展，而中海的发展则一直比较保守。

财务：盈利水平稳步上升，财务稳健

2018年上半年中海地产的盈利水平稳步上升，毛利率达到了38.5%，同比上升5.3个百分点;净利率达到了27.4%，同比上升2.6个百分点;归母公司净利润率为26.2%，同比上升1.4个百分点;核心净利率21.6%，同比上升2.4个百分点。之所以中海地产利润率较高，一方面是因为其在项目选择上更为注重利润空间，此外中海也有从项目拿地到开发建设的全产业链业务，从而能够更好地控制成本。利润的注重、成本的控制以及较低的三费费用率，得以让中海的盈利水平维持在较高水平。

中海财务结构稳健，持有现金充足，杠杆利用率略显不足。2018年中，中海拥有流动资金达1297.3亿港元，现金短债比达4.01，偿债压力小;长短期负债比从2017年底的4.86上升到5.44，短期内无流动性风险。2018年上半年中海地产的净负债率为28.1%，相比2017年底增长了1.1个百分点，与2018年上半年中海的拿地和开发较为积极有关。但整体来看，28.1%的净负债率与同行业房企相比依旧显得过于保守，未来依旧具有加强杠杆的空间。

商业：商业物业收入超过20亿，拓展城市服务项目

2018年上半年中海地产共实现商业物业总收入20.3亿港元，同比增长46.0%，毛利率69%，同比上升2个百分点。其中投资物业实现租金收入17.6亿港元，同比增长52.1%;酒店及其他商业物业收入为2.7亿港元，同比增长了17.4%。截至目前，中海地产共拥有38栋写字楼，运营面积229万平方米;持有5个轻资产运营的商业项目，运营面积28万平方米。

中海地产联合办公品牌 Officezip推出新一代产品，在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营，平均出租率超过90%，有效租金较传统写字楼租金溢价160%。随着商业规模的不断拓展，中海未来将把10%的资金投入商业物业发展。在这样的趋势下，中海仍坚持去年定下的较为保守的目标：2020年商业收入50亿港元，2023年收入100亿港元。 克而瑞地产研究