深圳市房地产研究中心李宇嘉：新一轮楼市调控效果很显著。从以往经验看，调控后楼市往往会经历“量跌价涨—量跌价滞—量价齐跌”的过程，调控效果在5-6个月后才会显现。照理说，“宽货币、低利率”的环境没有变化，按揭利率仍在历史低位，楼市不太可能迅速冷却下来，特别是房价不会迅速逆转。

我认为，短期看，热点城市成交量迅速下滑是大概率事件。与前几轮楼市火爆最大不同在于，本轮房价上涨，加杠杆购房和“资产荒”预期下的投资需求是两个推手。各地调控政策密集发布，加上近期严禁资金违规进入楼市，收紧杠杆和开发商发债，对市场和政策非常敏感的加杠杆和投资需求，其市场预期会变化。而且，此轮调控重点在于限购消灭一部分购买力，限贷收紧杠杆，直指投资炒作需求。

自去年10月以来，供应和销售持续下滑，热点城市库存消化周期上升至8-10个月，供应紧张有所缓解，但今年以来新开工并未明显好转。2013年-2015年，房地产用地占供地面积比例分别为27.4%、24.8%和22.5%，收缩趋势明显。截至今年9月，开发商土地购置面积连续30个月负增长，中期内供求紧张局面难改，特别是压缩新增供地的热点城市。再加上2015年以来开发商回归重点城市，土地溢价率攀升。我认为，从“量跌价滞”到“量价齐跌”的转换将会比较艰难。“量跌价滞”的局面至少会延续至2017年一季度。当然，融资条件收紧，或许会倒逼开发商“以价换量”。

这或意味着，今年GDP增长目标无虞，资产泡沫拖累人民币信用，引发资本外流，造成预期和贬值负循环的情况下，无论是整体货币环境，还是楼市结构性资金环境，都将出现“拐点”。当前，开发商资产负债率在80%左右，施工面积(71亿平方米)相当于6-7年的销售规模。如果以降房价来挤出楼市泡沫，未来主要城市楼市库存消化周期超过12个月。所以，政府应加大房地产供给侧改革力度。