经济学博士、链家研究院院长杨现领：这轮房地产调控已经取得效果，而行业盘整的突破口将从换房市场开始。

目前国内一线城市的换房比例比较高。我最近在看一份学术论文叫《卖一买一的宏观冲击》，是从换房的角度来研究美国的次贷危机是怎么发生的，它有一个很核心的结论就是：在换房比例比较高的市场，市场容易急涨急跌。大家都知道美国的房地产市场化程度比较高，换房比例最高峰的时期，美国的换房比例大概达到30%到40%，但今天的北京市场，这个比例已经达到了70%—80%。

我认为，今天中国的房地产市场是高度联动的，虽然每个层级城市的具体市场表现都不一样，但是把每个市场的情况放到一起看又是相互联动的。房价的传递每一轮都有其规律性，这一轮是从上海和深圳在2016年3月开始快速释放，然后不断调控再稳定下来，其后是北京，再到传导至中心城市的。全国市场看一线城市，一线看北京，这一轮深圳和上海的调控在北京之前，但接下来要看北京市场的表现。

本次调控的时间点恰恰处在市场周期和调控周期的叠加期，调控集中出台的3月中旬，本身就是市场处在比较“紧”的状态下，再加上政策的密集出台，整体市场处在高度紧张和脆弱焦灼的状态。

这种“紧”主要体现在对市场交易行为和对购买力的影响上。第一个方面，目前购房者换房的成本在增加，换的面积在减少和持平、换房难度增加。

第二个方面，购房者的换房套均总价差正在收窄，以前可能卖一套总价800万元的房子能换一套总价1500万元的房子，现在即便卖掉一套总价800万元的房子只能换到总价1000万元的房子。这两方面都在说明目前存量房交易的难度在增加，压力也比较大。