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杨现领:房地产市场预期已经改变

2017/4/21 5:59:50      大众证券报      

经济学博士、链家研究院院长杨现领:这轮房地产调控已经取得效果,而行业盘整的突破口将从换房市场开始。

目前国内一线城市的换房比例比较高。我最近在看一份学术论文叫《卖一买一的宏观冲击》,是从换房的角度来研究美国的次贷危机是怎么发生的,它有一个很核心的结论就是:在换房比例比较高的市场,市场容易急涨急跌。大家都知道美国的房地产市场化程度比较高,换房比例最高峰的时期,美国的换房比例大概达到30%到40%,但今天的北京市场,这个比例已经达到了70%—80%。

我认为,今天中国的房地产市场是高度联动的,虽然每个层级城市的具体市场表现都不一样,但是把每个市场的情况放到一起看又是相互联动的。房价的传递每一轮都有其规律性,这一轮是从上海和深圳在2016年3月开始快速释放,然后不断调控再稳定下来,其后是北京,再到传导至中心城市的。全国市场看一线城市,一线看北京,这一轮深圳和上海的调控在北京之前,但接下来要看北京市场的表现。

本次调控的时间点恰恰处在市场周期和调控周期的叠加期,调控集中出台的3月中旬,本身就是市场处在比较“紧”的状态下,再加上政策的密集出台,整体市场处在高度紧张和脆弱焦灼的状态。

这种“紧”主要体现在对市场交易行为和对购买力的影响上。第一个方面,目前购房者换房的成本在增加,换的面积在减少和持平、换房难度增加。

第二个方面,购房者的换房套均总价差正在收窄,以前可能卖一套总价800万元的房子能换一套总价1500万元的房子,现在即便卖掉一套总价800万元的房子只能换到总价1000万元的房子。这两方面都在说明目前存量房交易的难度在增加,压力也比较大。

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(编辑:曹瀛)
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