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变局之下,房企靠什么制胜未来

2020/3/27 6:19:50      大众证券报      

核心提示:目前,房地产市场环境复杂,行业洗牌持续升级,传统的增长模式面临挑战,随市场变化灵活调整自身战略成为房企制胜的关键。

【编者的话】2020年新年伊始,突如其来的新冠肺炎疫情给房地产行业以及其他经济带来巨大影响。房地产百强企业在全力抗击疫情的同时,积极恢复投资生产,为行业及经济平稳发展做出贡献。面对房地产行业叠加的打击,对未来市场变化产生了影响,房企如何取胜未来?中国房地产TOP10研究组紧随行业发展脉搏,连续17年深入研究房地产企业经营规律,为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用。近日,这个研究组发布了《行业风向已转,百强房企靠什么制胜未来》研究成果,从精准投资、赢得客户、稳健运营、提升管理、业务拓展等五大方面把脉房企经营,并给出了治理方案。由于篇幅较长,分为上中下篇刊发。

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2019年,中国宏观经济和城镇化步伐保持稳中有进,房地产行业在“房住不炒”基调下,整体运行走势平稳,市场竞争格局继续加剧与分化,行业发展的机遇与挑战并存。未来十年我国城镇化率仍有较大提升空间,改善型需求的释放也将形成较强支撑,中长期市场需求空间仍存。但也应该看到,自本轮调控以来,房地产市场增量逐渐触顶,房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式面临挑战,“水大鱼大,蒙眼狂奔”的时代已经成为历史,大而不强的企业也将面临洗牌,企业竞争的重心逐渐从单一的规模竞赛向高质量增长转变。行业变局之下,房企需重塑增长逻辑,才能在竞争中保持优势甚至弯道超车。

目前,房地产市场环境复杂,行业洗牌持续升级,传统的增长模式面临挑战,随市场变化灵活调整自身战略成为房企制胜的关键。房企应根据自身规模及特点资源禀赋选择合适的发展路径,才能在激烈的竞争中保持优势。

千亿房企:资源整合优势突出,在布局、融资等方面也拥有规模优势,此类房企应坚持规模与效益并重的发展模式,一方面持续保持规模增长提升市场占有率,另一方面注重效益提升企业发展质量,同时可发挥资源整合能力适度探索关联业务,通过构建地产生态打造更加具有韧性的多轮驱动发展模式。

中型房企:仍处在规模扩张的关键时期,其在布局方面仍有进一步提升空间,此类企业应继续进行规模扩张,助推企业发展再上新台阶,同时应注意经营的稳健性,避免快速扩张带来的资金风险。

小型企业:应集中资源重点发力区域深耕,保持区域市场占有率和品牌影响力,避免盲目扩张带来的资金及管理风险,同时可聚焦特色细分领域提供差异化产品,提升企业竞争力。

房企在选定适合的发展路径的基础上,应转变发展模式,通过精准投资、赢得客户、提升管理、稳健运营、拓展业务等方式,提升企业发展质量,协同发展打造地产新生态。

精准投资:抓住结构性市场机遇,实现精准城市布局

从各等级城市来看,一二线城市及部分需求支撑较强的三四线城市发展潜力较大,企业可重点布局和深耕。2019年一线城市商品房销售面积同比增长3.6%,预计2020年一线城市商品房销售面积将延续小幅回升态势;二线城市同比降低2.2个百分点,长期来看二线城市人口、产业支撑力充足,仍有较大的发展空间;三四线城市同比提升0.9个百分点,目前市场波动幅度处于较低水平,未来随着棚改、产业、人口等要素驱动力的减弱,部分具有产业基础和人口支撑的三四线城市仍然具有发展空间。

受突发疫情影响,大众对公共健康卫生的关注度高涨,地方治理水平、城市综合配套等因素亦成为城市发展潜力的重要参考。未来一线、二线以及强三线城市的基础设施及医疗水平等配套相对比较完善,购房需求也将逐渐向这些城市倾斜,从中长期来看,房企可进一步强化对此类资源优势较强城市的投资。

从城市群来看,长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝五大城市群是我国房地产市场最具发展潜力的区域。目前,我国共规划设立19个城市群,其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝五大城市群发展处于较为领先地位,五大城市群GDP占比高达53.4%,常住人口占比为40.6%,开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%,人口、资源的聚集为房地产市场带来较大发展空间。

在经济发展及调控政策差异影响下,五大城市群之间也呈现分化局面,房企应根据不同城市群的发展特征有所侧重。长三角、粤港澳大湾区2019年在严格调控影响下,房地产市场整体稳中有所震荡,长期来看人口及需求支撑度较高,且受益于区域规划利好,未来市场存在持续上行动力;京津冀在深化调整后市场规模有所回升,但考虑到调控政策很难有实质性松动,2020年市场回升速度或有所放缓;长江中游及成渝城市群在周期轮动作用下短期销售疲态或将延续,未来市场整体将呈现稳中波动态势。(上篇)

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(编辑:gifberg)
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